2007年深圳社区商业专题研究报告下.pdf

四：社区商业主力店的招商 1：在社区商铺销售与主力店租金优惠方面找到平衡点： 发展商必须意识到主力大商家对项目起着重要的影响，所 以虽然主力店租金低，但是由于主力店的进驻，增加了人流量， 提升项目的影响力，扩大了商圈半径，从而提高了销售部分商铺 的附加值，一般提升在1.2倍到1.5倍以上，所提升的销售价值远 远大过租金的损失。而且增强了项目长久经营的稳定性。 至于引进什么样的主力店，需要根据项目不同的定位来进 行选择，百货、超市、电器、图书、餐饮休闲娱乐、各类主题卖 场等品牌连锁企业都是可以选择的对象。 2 ：引进超市的相关洽谈要点 · 超市租金的洽谈难点与契合点 引进超市最大的难点在于租金，由于超市微利经营，加上 目前连锁竞争扩张的压力，使得超市不可能高成本经营。 然而超市主力店有着强大的聚客效应，一般情况下，一家 六千平米的标准超市，日人流量达万人左右，从而带旺了整个街 区，提升了商业价值。 目前通常的方式是，将超市引进二层以上，通过超市提升 首层的商业价值。 超市知名度越高，其租金必然越低，但提升首层的商业价 值越高，可见两者之间其实是平衡的。 2 ：关于社区超市的租金 深圳社区型超市百货租金情况近几年一直看涨，特区内一 般二楼以上（含二楼）从两三年前的30-40元/平方米/ 月，提 升到现在的超过50元/平方米，引发超市租金上涨有几个因 素，一是大型连锁品牌商业竞争的加剧，迫使商家不得不支付 更高的租金才能获得理想的经营场所，二是各连锁企业经营规 模的增加，物流系统的完善以及管理水平的提高，为支付更高 租金提供可能。 二：大商家洽谈的综合要点 1：关于设备的投入 通常百货超市类品牌大商家会要求发展商提供独立中央 空调主机和电梯，、具体需要发展商相关工程部门进行核 算，一般按此类设备的折旧期限进行核算，制定出一个硬件 设备投入折旧费用换算到单位面积月折旧费用的标准，根据 与大商家的洽谈情况，作为月租金浮动的一个参考标准。 2 ：关于租金递增 递增起点：一般为3年起开始递增； 递增幅度：平均年递增率多为2年3% 。  关于免租期 有的免装修期，有的在开业后适当给予免租。如福田中心区家乐 福：无免租期（但开业前6个月装修期免费）；后海人人乐：开业后 免租6个月。  关于理货区和办公区租金 一般按标准商业区租金的50%左右计算，一般5000平方米以上 超市单独理货区的面积为300-400㎡左右。  关于商场公共配套部分的使用权 包括广告位、烟道等，均应通过双方工程部、经营部协商。  大商家做二手房东带来的影响 超市百货在连锁扩张的过程中，纷纷通过做二手房东 降低自身的经营风险，如梅林家乐福开辟了约5000余平米 的辅营区，实施二次租赁，深圳的超市百货或多或少都有 类似的行为。 大商家做二手房东，一般会给项目造成较大影响。一 方面大商家做二手房东，使得主力店实际经营业态、品种 打了折扣，降低了主力店的聚客效率，一方面，大商家做 二手房东与发展商租售的部分发生了较大的冲突。 五：关于“二三层超市主力店+首层辅营区”模式 主力店引进来就代表成功吗？ 目前深圳很多社区商业普遍存在这样的一个问题：主力店如 超市人流量大，经营状况非常好，而辅营区商场却门可罗雀，甚 至关门倒闭，辅营区根本分享不到超市的人流量。造成这个问题 的原因一是是辅营区业态定位不合理，二是主力店交通组织过于 独立，辅营区不能充分分享主力店带来的人流等。社区商业的业 态要根据社区居民的消费特征来定位，如目前有不少社区商业都 定位有中高档服装，但实际上社区居民购买中高档服装一般都去 促销不断的百货店。 这里面有两个问题必须要高度关注： 1：定位失误，辅营区定位百货化，超市人流难以产生连带消费。 例如大连万达广场的经营模式一般都是二三层引进沃尔玛超 市、首层定位百货化的精品店中店，但是，由于超市的人流是以 购买日常生活用品为主的，目的性很强、来去匆匆逗留时间短， 而百货化的精品店中店是以季节化消费为主的，从而不能真正充 分分享超市主力店带来的人流。 沃尔玛旺盛的人流与一楼的辅营区形成明显的反差。 关于沃尔玛超市对首层人流影响的调查 时