土地储备制度专题.pdf

土地储备制度专题 一、国外土地储备制度  土地储备制度最早起源于1896年的荷兰。到20世纪初期，瑞典也 开展了土地储备工作，随后匈牙利、比利时、丹麦、芬兰、法国、 英国、以色列、荷兰、挪威、西班牙、德国、瑞典和瑞士等国家 实行了土地储备制度。此外加拿大、澳大利亚、波多黎各等国家 也实行了这个制度。美国的纽约、夏威夷等部分地区也推行过类 似于土地储备的制度。  不同学者给土地储备制度下的定义很多，理解不同，可以归为三 类：  最狭义的：政府为将来公共设施使用，而在需用之前预先取得土 地，以确保土地的可用性，并减少土地取得成本的措施。  狭义的：政府在需用前预先取得相当面积的土地，最后将其释放， 进行与计划目的一致的开发，以确保计划有效执行，并引导都市 合理发展的管制措施。  广义的：对都市成长、土地利用及土地价格方面都具有实质影响 力的大规模土地取得、管理及处分。  综合来看，土地储备的基本含义是：在土地需要开发利用之前， 由公共机构（团体）将其获取并持有，以作为未来开发之用，或 用作实现某一公共利益。 土地储备目标 各国实施土地储备政策的目标基本定位在：  促进都市有计划且均衡发展；  提供住宅；  改善都市生活环境；  抑制土地投机，平抑地价。  部分国家因社会福利制度推行的需要，也开展相应的土地 储备储备。。 如荷兰的土地储备是1896年从阿姆斯特丹开始的，当时，荷兰的 主要城市都进入了高速发展阶段，为涌入城市的工人提供住房 是土地储备的最根本原因。而即将开发的土地位于海平面以下， 在开发前需要整理改造。由于荷兰此前已建造一套庞杂的全国 性排水系统，土地整理改造需要依赖该系统来完成。因此，由 国家而不是私人来购买土地并进行开发，成为顺理成章的事情。 在瑞典，虽然从未出现过人口太多、增长太快的问题，但在瑞典， 公共不动产计划被看作推动社会福利的一种方式，为所有人提 供合适的住宅和优良的居住环境，是公共福利的重要内容。19 世纪末，瑞典向美洲的大量移民为20世纪初的土地储备提供了 可能。 储备土地的来源  国外储备土地的主要来源是城市周边的土地，大部分 是以前的农地，用于未来城市扩张时的需要。  当然，城市内部尚未得到充分利用的土地或者被规划 用于公共设施建设的土地，也可能被收购用于储备。 土地取得方式和价格  各国土地取得的方式各国土地取得的方式，，大多以协议购买为主大多以协议购买为主，，但为实但为实 现以合理的价格购得都市发展需要的土地，必须有相 关的措施和手段配合，而最常被使用的辅助手段是征 收权和优先购买权，或者以秘密方式通过协议价格购 买。  各国对于储备土地的地价补偿计算，约有三种方式： 现时土地使用价值，冻结价格和市价。通常情况下， 以现时土地使用价值和冻结价格进行补偿的地方，土 地储备对城市土地价格的影响力，比以市价补偿的大。 土地处置方式 各国在处置储备土地之前，都进行土地的整理 和改造工作，使土地具备足够的开发条件能满 足受让人的开发目的，减少开发时间和成本的 不确定性。  具体到土地处置方式上，多采用出租或出售。 一般来说，以出租方式为主的国家，其政策目 标的成效较为卓越，租金的设置比较灵活，国 家也可以获得土地价值上涨的部分收益。 土地储备机构设置  多数国家的土地储备活动，都由地方政府来执 行，少数则由州政府或区域性机构主动参与， 并通过影响地方政府来共同执行土地储备政策。 土地储备工作的资金运行  大部分土地储备活动所需资金，是以中央政府补助或 贷款以及发行债券取得，少部分依靠地方政府税收。 可以说，各类财政金融手段的配合为土地储备制度的 实现，提供了必不可少的资金保障。荷兰1922年将城 市信用银行改组为荷兰城市银行，中央政府提供总资 本的1/2，中央银行同意对城市期票贴现，使该银行成 为荷兰各城市当局土地储备资金的主要来源。 土地储备制度的配套体系土地储备制度的配套体系  土地储备制度的施行必须有相应的法规体系进行配合。 在瑞典，1949年和1956年颁布了征收法案和优先购 买权法案。这些法规增加了制度的透明度和规范性， 也确保了土地储备制度的顺利实施与土地市场的稳定。 为达到社会公益