绿地悦澜湾项目2015年营销方案汇报(20150206)终..ppt

困局 全国层面：旅游地产为非刚需产品，其受全国反腐和大的经济形势影响较大。 区域市场竞争格局：项目受三亚市区半山半岛、万科、鲁能等品牌企业成熟项目截流；海棠湾和清水湾区域品牌大盘的分流对项目造成巨大竞争压力。 片区认知度：榆林湾片区市场认知度低，海资源不佳，配套相对缺乏。 项目层面：全年18亿的销售任务；产品线相对单一，导致单价总价在大三亚片区不具备竞争优势。 ① ② ③ ④ 现状与困局 片区认知度：榆林湾片区市场认知度低，海资源不佳，配套相对缺乏。 18亿 约1286套 （140万/套） 意向客户12860个（1:10） 第一、四季度完成12亿； 二三季度完成6亿 1.5亿/月 约108套/月 （140万/套） 2014年三亚市场全年完成超过14亿指标的项目仅半山半岛。 现状与困局 思考如何破局？ 解决短期业绩同时，更需解决长远问题！ 丰富产品线 1 这栋楼外侧端头改为110㎡户型。 其他两房户型不变，2+1房户型增加一个卫生间。 这两栋楼北端头改为110㎡户型。南端头改为130㎡，其他为两房户型不变，2+1房户型增加一个卫生间。 其他高层楼栋A和C2两房两厅一卫户型不变， D和C1户型2+1房增加一个5㎡的卫生间。 地块名称 H4-1 用地性质 二类居住用地 用地面积 65456平 建筑面积 130913平 容积率 2.0 建筑限高 45米 可调至80米 绿化率 35% 楼板价 8584元/㎡ 限制指标 住宅产品面积控制80以上 优化H4-1产品 注：G3-1地块洋房装标2000元/㎡，现场客户要求较高，建议H4-1地块洋房装修标准提高至2500元/㎡。 地块 产品类型 产品细分 面积段（㎡） 套数 建面（㎡） 建面占比 完全成本 目标售价 （万元/㎡） 总价 （万元） 货值 （万元） 去化年份 住宅地块 普通住宅 两房一卫 80 141 11304.2512 9% 　 1.9 152 21478.08 2 2+1房两卫 90 480 43200.96 33% 　 1.9 171 82081.82 2 三房两卫 110 100 11016.2448 8% 　 1.9 209 20930.87 2 四房两卫 130 50 6480.144 5% 　 1.9 247 12312.27 1 低密度 住宅 一层送地下 116 94 10898.424 8% 　 3 348 32695.27 1.5 平层 106 375 39764.52 30% 　 2.4 254.4 95434.85 2、5 顶层送阁楼 88 94 8247.456 6% 　 2.8 246.4 23092.88 1.5 普通住宅合计 　 　 1334 130912 100% 　 2.2 　 288026.04 24 优化H4-1产品建议 2015年8月推货 2015年9月取预售证 2016年8月推货 2016年9月取预售证 优化H4-1推售策略 二期产品升级：与一期产品互补，避免内部竞争，建议先推商业用地的小户型产品。 G2-1 H1-6 H1-7 H1-8 H1-10 H3-4 第三阶段： 功能定位：纯住宅 产品定位：届时根据市场情况和客户情况再定 第一阶段：H3-4，建面9229㎡ 功能定位： 类住宅+街区商业 产品定位： 类住宅50㎡一房、65㎡1+1房 第二阶段： 功能定位： 类住宅+类别墅+商墅+企业会所 产品定位： 类住宅50㎡一房+65㎡1+1房 商墅：双拼别墅120㎡ （先出概规给到案场，根据市场反应调整产品，以便可订单式开发） 第一阶段：H1-10，建面13955㎡ 功能定位： 类住宅+类别墅 产品定位： 类住宅50㎡一房、65㎡1+1房 商墅：联排90墅 2015年9月30日拿预售证，11月18日集中开盘 加推二期小户型产品 客群定位：老人度假或者长期居住，或者成功人士为自己将来养老准备； 产品设计建议：参考美国太阳城和日本老年公寓蓝本，选择老年公寓产品的设计优点，注重细节，充分考虑老人居住生活所需； 老年公寓设计建议： 1、通道宽度超过1.8米，可通行轮椅； 2、房间设计安全抓杆； 3、加装卫生间和床头的紧急按钮 4、增加担架电梯； 5、卫生间防滑等。 备注：详细设计事宜请技发充分考虑老人生活习惯和特殊性等，把该产品打造海南老人居住最佳首选！ 第一阶段户型产品 地块 户型（㎡） 户数 户数占比 建面占比 建面（㎡） 售价 总价 货值（万元） H3-4地块 50平一房 25 7% 5% 1255 1.85 拎包入住 93 2322 65平1+1房 77 21% 22% 5021 120 9269 60-70平街区商业 49 13% 13% 2953