2012华凯江海庭住宅部分营销推广策略方案.pdf

2012 年8 月  尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微 调的可能性，原因主要有三点： 1、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛 外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承 受经济下行的压力; 2 、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012 年经济下行的压 力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控 措施进行微调的可能性； 3 、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地 误伤了刚需和改善型需求等自住需求。 从这点来看，房地产调控政策也存在微调的必要 性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房 地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现“软 着陆” ；《海口市产权式酒店管理暂行办法》于2012 年2 月1 日起施行，具分析海口推出《海口市产权式酒 店管理暂行办法》的目的是为了海口住宅销售市场转 型，海南原本就在大搞旅游地产，产权式酒店是一个 折中做法，一种变相的松动；直接说松动，在风口浪 尖上；直接搞酒店，不一定有那么赚钱，产权式酒店 应运而生，其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+ 酒 店而已。 住建部曾在2011 年底表示严格实施差别化住房信贷政 策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市 场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足 首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的 预期也在增加。 2012 年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆 平指出，2012 年金融市场工作要围绕“稳中求进” 的主基调 和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差 别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大 金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷 款需求。坚信2012 开发商、政府日子不好过、银行的日子 也不好过，通过近段时间银行多次降低银行利率的情况看 来，银贷松动势在必行。 在严厉的楼市调控下，海口房地产市场经历了前所未有的调整。 海口上半年成交面积与去年同期基本持平，其他四城市（三亚、琼海 、陵水、文昌）下降幅度均超过30%以上，琼海、陵水受影响最为明 显，琼海下滑接近70% ；海口能保持一定的成交量，主要原因是海口 项目积极调价促销，另一方面海口市场的刚需占一定比例，当然也跟 今年海口大量的公务员房、安置房上市有关系，整体上媒体统计的成 交量含有一定的水分，除去公务员房、安置房的成交量，海口成交量 也存在一定的下滑，只是由于有刚需的支撑，相对其他市县市场成交 量会稳定些；进入2012 年以来，海口各大楼盘价格出现明显松动，成 交集中于内陆板块，8000元以下刚需产品为主要价格成交区间。成交 结果较好的楼盘均为性价比较高、价格制定更加理性的楼盘，未来房 地产发展谁能在性价比、价格上占有优势，谁就能胜出一筹。尽管海 口有着限购令的束缚，但是更多的置业资金选择了海口，还是因为更 为完善的基础配套设施所影响，这也体现了当前楼市资金更趋向理性 。 进入6 月，海南楼市也步入了传统销售淡季，再加上 调控政策的持续打压，下半年6-10 月，海南楼市将更加的 清冷，部分中小开发商在销售和资金压力的情况，下半年 房价或将再次松动，此外，因上半年的交易量大幅下跌， 下半年楼市供应量将逐步增多，形成集中放量的局面，在 激烈的竞争压力下，开发商的楼盘定价将更加理性。纵观 目前的海口楼市，住宅类的刚性需求有，但岛外改善型和 投资型需求因限购和限贷而被拒之门外，外地人的购房需 求也被拒；需求的锐减，从心理上以及资金链两方面都会 波及开发商的定价策略，胶着的房价将随着开发商资金链 的吃紧而终见分晓。 在海口众多的居住区域中，最北端的海甸岛无疑 是最具特色的版块之一：这里拥有最为丰富的水景资 源—— 海景、河景、江景；拥有一流的酒店和医院； 坐落着海南最富盛名的大学—— 海南大学；仅次于万 绿园的城市生态公园—— 白沙门生态公园。 海甸岛地处海口市北部沿海和沿江地区，是“ 岛中 之岛，城中之城” ，已成为近几年海口市城市发展的热 点话题，随着海口政府对城市发展方向的定位，优化 生态环境，提高城市品味，海甸岛又成了新的开发区 域，成为投资者新的焦点。随着政府六大系统工程的 启动，对海甸岛建设的不断深入，海新大桥、环岛路 、美丽沙、白沙门生态公园等大型项目相继完工及动 工，使海甸岛成为房地产投资