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70-90政策应对专题 新政对于套型限制的解读与分析 国家调控主要目的：是为了调整住房供应结构、稳定住房价格，保持和谐 社会的长久稳定。新政出台主要是针对大城市房价涨幅过快的现象，但目 前国家采取的是全国“一刀切”的政策。 大城市规划细则陆续出台：9.23~9.30深圳、北京、上海《住房建设“十 一五”规划》陆续出台 1、北京、上海：按照总量和项目相结合的原则，新审批、新开工的商品 住房建设，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达 到开发建设总面积的70％以上。 其中，政策房（经济适用住房、廉租住房、限价房）面积全部为90 平米以下。因此，单个项目的套型比例的压力并不是很重。 深圳：“70%”严格按项目执行 2、主要针对在细则出台以后新审批，新开工的项目 2 新政影响下的各城市发展商反应 九部委十五条调控细则出台以后。我们通过对所服务的众多城市开发商作了调查，了解他们对于新 政的反应与对策 1、调控的重点城市，如深圳、北京率先推出调控细则，其它城市也会随之出台。开发商 在政策刚出台始时表现比较紧张，现在政策逐渐明朗，有些城市如北京开发商感觉压力并 不太大；深圳开发商，想各种办法，通过技术手段（如拼合户型，赠送阳台等）或开发节 奏的控制尽量化解政策带来的不利因素。 2、在一些房价涨幅并不太高的二线城市，比如沈阳、石家庄等城市预计会沿用一线城市 做法按总量来控制户型比例。 通过对我们服务的几个合肥开发商的访谈，他们表现并不是很紧张，在细则出台之前，加 快报批各类证件，申办开工证，争取项目早日入市，已报规项目加紧运作 3、三线城市地方政府相关政策比较灵活，目前细则还未出台，执行时间未定，开发商反 应相对迟缓，普遍反映不强烈，认为对单个项目不会产生太大影响，但普遍关注政策的动 向 3 本项目的应对策略 弹性—— 弹性—— 发挥大盘优势，预留开发弹性，做好风险防范 发挥大盘优势，预留开发弹性，做好风险防范 措施1：新政未来执行的连续性和力度目前还很难确定，本项目为大盘 项目，开发周期较长，前期尽量考虑大面积产品，后期可视政策情况作 产品规划上的调整（如石家庄可以在后期修改项目规划图） 措施2：考虑新政影响，主动调整本项目产品户型面积配比，可将多层、 小高层部分户均面积调整为90平方米，从而提高90平方米以下产品比 例，以降低本项目的政策风险和报建审批的难度。 措施3：若后期有严格细则出台，可以在开发中利用建筑设计上的弹 性，考虑拆分户型等方法应对小户型比例要求。 4 户型拼合的原则 •保证拼合前各户型的功能完善，户型实用性基本达标； •保证拼合前各户型的功能完善，户型实用性基本达标； •拼合后的户型尽量保证卧室南向，客厅设置在景观较好一侧； •拼合后的户型尽量保证卧室南向，客厅设置在景观较好一侧； •尽量保证拼合后主卧的私密性； •尽量保证拼合后主卧的私密性； •注意邻近功能空间的设计，以保证拼合后户型的实用性； •注意邻近功能空间的设计，以保证拼合后户型的实用性； •为拼合后的户型留有较大尺度的公共交流空间，满足目标客户家庭交流的需求。 •为拼合后的户型留有较大尺度的公共交流空间，满足目标客户家庭交流的需求。 5 南北两户拼合设计 拼合前功能齐全，户型实用 二室一厅一卫 65.53平米 一室一厅一卫 72.30平米 卧室充分采光