2102房地产法律专题报告会-退房专题.pdf

2012年房地产法律专题系列报告会 专题一关于退房的专题研讨 前言 从2011年下半年开始，房地产市场中关于降价与退房的 的各种议议论变为现实的纠纷，诉讼案件呈显著增长的态 势。 我们必须承认，大部分开发企业将在2012年面临一个退 房潮，至于潮水最终会有多高，还有待观察。 在本专题正文阐述部分，我们对退房现象从原因、表 现、后果等作全方位的梳理。具体一点，从时间上来说，我 们将从商品房预订阶段开始阐述直至交房阶段；从退房的内 在原因来说，我们将分析法定退房事由、约定退房事由、其 他退房事由等。 一、预订阶段的退房  “退订” 的概念 预订阶段的退房，俗称“退订”，法律上将之定义为预订 协议或定金合同的解除，是指预订协议或定金合同签订后， 商品房买卖合同签订前，买受人与开发商因种种原因不签订 商品房买卖合同，导致预订协议或定金合同被解除的现象。 因此，退房风险在商品房预订阶段就存在。 预订阶段合同的主要法律特点 “不确定性”，具体体现在如下三点： 1、商品房买卖合同签约主体的不确定性。 2、商品房买卖合同条款内容的不确定性。 3、预订协议或定金合同的履行上，因各种原因，一方或双方 未按约履行上述合同，双方产生争议纠纷，最终解除合同。 预订阶段退房的理由  退订的理由 可能是买受人自己的原因，如购买条件与法律法规、政 策规定不符，贷款不够资格等；也可能是开发商的原因，如 楼书广告宣传的与实际情况不一致，未取得预售许可证等； 也可能是不可归责于双方当事人的原因、不可抗力、双方就 某些条款无法协商一致等。  根据定金罚则，因退订原因的不同，退订的结果往往有三 种：退还定金、没收定金和双倍返还定金。 预订阶段常见的退房情形 1、不可归责于双方当事人的原因 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下称“司法解释” ） 第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人 收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于 当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖 人应当将定金返还买受人。据此，因不可归责于双方当事人 的事由，买受人可退订并要求开发商返还已收定金。 司法实践中，根据北京、上海、广州等地法院的判例， 多将“ 由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”这一情 形认定为不可归责于双方当事人的原因。 2、因“ 限购”、“ 限贷”政策影响 预订协议或定金合同签订后，因“ 限购”、“ 限贷”政策的出 台，导致买受人购房、贷款资格丧失，此时买受人往往选择 退订。 《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控 政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第 二条规定：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接 影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般 应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于 当事人双方的事由’ 。当事人据此请求解除合同的，可予以支 持，但当事人另有约定的除外。” 3、不可抗力 根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。除法律另有规 定外，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响， 部分或者全部免除责任。 4 、双方对合同条款的修改无法达成一致意见 就双方对合同条款的修改无法达成一致意见来说，应当区分不同情 况进行不同的分析。 最高人民法院公报案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷 案”判决书中，终审法院认为，“预约合同的意义，是为在公平、诚信原 则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此 在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合 同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继 续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担