第6章 税收筹案例分析(09财管).pptVIP

第六章 税收筹划案例分析 例题1 某开发商有可供销售的普通住房１万平方米，在开发项目的过程中，可扣除项目为1090万元（不包括营业税、城市维护建设税教育费附加以及土地增值税），在决定销售价格时，决策层有三种意见：单价1400、单价1500、单价1600。究竟那种意见更好？ 参考答案 （1）①单价1400元 扣除额=1090+1400×（5%+5%×10%） =1167 增值额=1400-1167=233 增值率=233/1167=19.97%20% 应交土地增值税=0 净利润=（1400-1167）×（1-25%）=174.75 ②单价1500元 扣除额=1090+1500×（5%+5%×10%）=1172.5 增值额=1500-1172.5=327.5 增值率=327.5/1172.5=27.9% 应交土地增值税=327.5×30%=98.25 净利润 =（1500-1172.5-98.25）×（1-25%） =171.94 ③单价1600元 扣除额=1090+1600×（5%+5%×10%）=1178 增值额=1600-1178=422 增值率=422/1178=35.82% 应交土地增值税=422×30%=126.6 净利润=（1600-1178-126.6）×（1-25%）=221.55 （2）从利润的角度看，选择第三方案是有利的。原因是收入的增长超过税收的增长。 例题2 某房地产开发公司开发住宅楼一幢，面积为8000平方米。该住宅楼项目应分摊的土地成本为600万元，房屋开发成本1260万元，期间费用为土地成本和开发成本的10％(假设和企业所得税允许扣除的期间费用相等)。普通标准住宅平均销售价格每平方米4125元，收入为3300万元(4125×8000)。 公司理财人员提出成立销售公司，内部售价为3875元。请问该建议是否可行？ 原方案的税务分析 该房地产公司应负担的相关税费计算如下： 营业税税金及附加＝3300×5％×(1+3％+７％)=181．5(万元) 土地增值税为： 分摊的期间费用：(600+1260)×10％=186(万元) 加计扣除：(600+1260)×20％=372(万元) 扣除项目金额合计＝600+1260+186+372+181.5　　　　　　　　=2599.5(万元) 增值额＝3300－2599.5=700.5(万元) 增值率＝700.5÷2599.5×100％=26.9％ 应纳土地增值税＝700.5×30％=210.15(万元) 筹划后方案的税务分析 房地产公司应负担的相关税费计算如下： ①房产公司应纳税： 营业税金及附加＝3100×5％x(1+3％+7％)＝170.5(万元) 土地增值税的扣除项目 ＝600+1260+186+372+3100×5％×(1+3％+7％) ＝2588.5(万元) 增值率＝(3100－2588.5)÷2588.5×100％＝19.76％ 房地产公司出售给销售公司的房屋可免征土地增值税。 销售公司应负担的相关税费计算如下： 房产过户环节需要缴纳契税＝ 3100×3％ ＝93万元 营业税税金及附加＝(3300－3100)×5％×(1+3％+7％)＝1 1(万元) 土地增值税扣除项目＝3100+93+11＝3204(万元) 增值率＝(3300—3204)÷3204＝3％ 应缴土地增值税＝(3300—3204)×30％＝28.8(万元) 虽然过户环节需要多负担契税93万元，但是从整个集团利益来看，营业税并没有多交，反而可以减少土地增值税支出181.35万元(210.15－28.8)，合计减少税款支出88.35万元(181.35－93)。 例题3 锦程房产开发公司2008年初开发某普通标准住宅项目1万平方米，截止到目前，住房销售状况良好，预计售房总收入可达5600万元。相应成本费用也基本结算完毕，其中，支付土地出让金750万元，房地产开发成本2500万元，房地产开发税金为308万元(5600×5.5％，即应纳的营业税、城建税及教育费附加)。由于公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，允许税前扣除的房地产开发费用为325万元[(2500+750)×10％]。假如不考虑印花税以及相关的费用，请根据该企业具体情况进行筹划。 税务分析 按照现行土地增值税相关规定，从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。 该项目土地增值税扣除项目金额合计 =(2500+750)×120％+325+308=4533(万元) 增值额=5600－4533=1067(万元) 增值率=1067÷4533×100％=23.54％ 应纳土地增值税=1067×30％=320.1(万元) 税后收益=1067－320.1=746.9