某地块物业发展建议报告(PPT 237页).ppt

九亭本地客户约占20%，主要是九星市场、钢材市场的私企业主、个体户；松江其他区域约5%； 七宝、莘庄各约8%；漕河泾、徐家汇各约5%；闵行、徐汇其他区域各约10%； 北新泾、古北、天山、虹桥约10%，长宁其他区域约10%；浦东约8%，普陀约2%； 改善居住环境为主力客户，占比35%，其次为婚房和投资兼自住客户，各占20%。 主力客户：60%-70%来自长宁、闵行和徐汇；20%为自周边产业客 辅助客户：普陀、浦东约10%，沿外环线或轻轨购房客户 客户驾车比例51%，轻轨或公交出行比例35% 公寓产品客户导向研究 相似案例研究 本案公寓客户定位：参考区域内目前客户特征，同时兼顾考虑未来客户升级 客户类型 所在区域 特征 价值点 比例 对应产品 地缘性首次置业 泗泾及周边、松江新城 年龄在25-30岁之间 关注价格 5% 80-90㎡二房 地缘性改善置业 泗泾及周边产业客 年龄在30-40岁之间，私企业主及生意人 关注价格、居住品质和配套 25% 130-140㎡三房 150-160 ㎡四房 外区域首次置业 闵行、徐汇、长宁为主，卢湾、浦东等为辅 年龄在25-30岁之间，公司中高级白领、小生意人 关注价格、对品质有一定追求 45% 80-90㎡二房 90-110㎡三房 外区域改善置业 闵行、徐汇、长宁为主，普陀、卢湾、浦东等为辅 年龄在30-40岁之间，上海“原住民” 关注价格、居住品质和配套 20% 130-140㎡三房 150-160 ㎡四房 其他 全市 年龄在40-50之间，自住兼投资 关注升值潜力、居住环境 5% 面积跨度大 备注：客户定位基于客户访谈和泗泾板块、九亭板块成交客户特征研究得出。 公寓产品客户导向研究 机会客户特征 房型 面积（㎡） 面积配比 2R 80-90 15-20% “2+1”R 90-100 30-35% 3R 130-140 35-40% “3+1”R 150-160 10% 基于未来客户需求和竞争考量，建议本案户型配比 公寓产品户型面积建议 一房不考虑单独设置，考虑后期规划妥协，可少量出现，但比例需严格控制，建议不超过5%； 四房及以上产品不单独设置，客户需求由二期公寓和3-5期别墅满足。 定价方法：市场比较法 类比项目选取原则 选取本区域目前主要在售的，与本案构成直接竞争的代表型项目 选取九号线沿线，整体相似度高，对本案有借鉴意义的代表型项目 根据以上原则，本案类比项目为 同润菲诗艾伦—临近本案，区域品质标杆，权重取45% 润和欣苑—同板块早期项目，品质稍差，权重取30% 象屿都城—本案区域未来客户需求区域代表项目，权重取25% 赵巷板块 泗泾板块 佘山板块 本案 徐泾板块 九亭板块 松江新城板块 象屿都城 同润菲诗艾伦 润和欣苑 基准价格定位 公寓产品户型面积建议 类别 细项标准 权重 同润菲诗艾伦 润和欣苑 象屿都城 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区位属性 区位价值 7 100 7 100 7 110 7.7 板块形象定位 5 100 5 100 5 105 5.25 交通条件 9 100 9 95 8.55 105 9.45 生活配套 8 95 7.6 100 8.8 110 8.8 基础设施 5 95 4.75 100 5 105 5.25 环境资源 4 105 4.2 95 3.8 100 4 项目属性 地块条件 6 105 6.3 100 6 100 6 品牌效应 5 110 5.5 90 4.5 110 5.5 建筑体量 6 100 6 90 5.4 95 5.7 项目配套 7 95 6.65 95 7.7 110 7.7 景观 5 100 5.5 90 4.5 100 5 服务 4 105 4.2 90 3.6 100 4 产品属性 建筑品质 5 105 5.25 90 4.5 105 5.25 立面 6 105 6.3 95 5.7 115 6.9 户型功能 8 95 8.8 100 8 100 8 附加值 7 100 8.4 95 6.65 95 6.65 科技运用 3 100 3 100 3 105 3.15 营销影响 　 　 　 -2 　 -5 　 0 合计 　 100 　 98.35 　 90.5 　 104.3 比较项目 同润菲诗艾伦 润和欣苑 象屿都城 公寓价格（元/㎡) 14392 14787 15171 比较系数 98.35% 90.50% 104.30% 实际参考价格（元/㎡) 14633 16339 14546 项目权重 45% 30% 25% 本案目前入市价格 15123元/㎡ 依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出： 本案公寓目前合理入市价格为： 15000元/㎡ 基准价格定位 公寓产品户型