北京市商品住宅价格研究管理科学与工程专业论文.docxVIP

Study Study on Price of Real Estate in Beij ing ⑧ A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for the Degree of Doctor of Managem Science By ·Peng Hongbing Supervised by Prof．Ren Hong Maj or：Managem Science and Engineering Faculty of Construction Management and Real Estate of Chongqing University,Chongqing，China October,2010 中文摘要摘 中文摘要 摘 要 房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业，它的发展在很大程度 上带动和制约着城市和其他产业的发展，甚至导致经济的周期性波动。从一些发 达国家和地区房价变化历史经验来看(如日本地产泡沫和美国次贷危机)，房价在 短期内上升过快容易滋生房地产泡沫，破坏金融系统，可能会带来长时间的经济萧 条。房价持续快速上涨另一方面还会影响到居民的购买力，居住问题不能妥善解决 会对社会稳定造成很大的负面影响。如何更好地把握房地产价格的影响因素和运行 规律，对于运用房地产调控手段熨平房地产价格波动，促进房地产市场稳定、协调、 可持续的发展具有重要意义。 本文首先从理论上分析了影响北京房价的供给和需求因素。需求分析包括购 房群体的消费特征、消费水平、影响消费的主要因素等；供给分析包括市场供给 特征、供给规模、供给影响因素等。其次，在理论分析的基础上，笔者针对北京 住宅价格供求影响因素设计了计量模型，并进行了实证检验。根据国内外学者的 研究成果，提取了影响商品住宅价格的主要因素，需求因素包括人口数量、在职 职工年平均工资额、年成交面积、住宅价格上涨预期等4方面，供给因素包括主 要成本、住宅竣工面积和房地产开发投资等3方面，环境条件因素包括年人均 GDP、人均GDP增长率和三次产业比例等3方面。在价格形成机制分析的基础上， 分别设计需求、供给和综合因素影响下的商品住宅价格决定模型，并提出模型的 估计和检验方法。实证检验结果表明，需求因素影响下，住宅价格上涨预期每增 加1％，住宅价格增长124．584元／m?，对房价影响非常明显，其他因素对房价影响 相对较小。供给影响下的商品住宅价格模型检验结果表明，竣工面积每增长1万 m?时，房价将下降2．149元／m?；房地产投资每增长1亿元，房价将下降1．056元 ／In2，成本每增1甜，对应住宅价格增长1．097元／m2。从实证结果来看，成本 因素对房价影响较小，说明开发商不是根据成本来定价的。因而作者提出目前房 价与成本的“脱钩论”，实际上，开发商是根据市场需求程度来决定住宅售价的，开 发商的定价策略就是尽量榨取消费者剩余，与住宅成本关系不大。综合因素影响 下的商品住宅价格模型检验结果表明，常住人口数量(万人)、在职职工年平均工资 (百元)、住宅价格上涨预期(％)、主要成本(建安成本、土地价格)(元／m2)、房 地产开发投资(亿元)、人均GDP增长率(％)等要素，每增加一单位所对应的商品住 宅价格(元／m2)的变化分别是13．932、0．421、105．320、0．640、．1．203、0．454单位。 从结果来看，外来人口涌入是影响北京住宅价格上涨的主要因素之一，外地具有 超强购买力的投资客(如山西煤老板、温州炒房团)，以“扫楼”的形式大肆抢购楼 重庆大学博士学位论文盘，供不应求的假象造成房价节节攀高。研究结果还表明，住宅价格上涨预期对 重庆大学博士学位论文 盘，供不应求的假象造成房价节节攀高。研究结果还表明，住宅价格上涨预期对 住宅价格的影响很大，北京房价存在明显的“预期主导”效应。房地产市场既有实业 投资的性质，也有金融投机的性质，北京住宅市场的“预期主导”效应表明，金融投 机已经居于住宅市场的主导地位，而房价上涨预期正是金融投机盛行的幕后“推 手”。北京房价持续上涨不是供给绝对不足造成的，而是大量的投机需求导致供给 相对不足。这一点也可以从北京很多已售楼盘较高的空置率得到印证。 由于我国在1998年才真正取消实物分房，房地产市场发展的历史相对较短， 市场化程度比较低，因此，对于房地产价格分布规律的研究起步很晚。目前，国 内该领域的理论研究还不够系统，有关房地产价格分布规律的测度方法更是风毛 麟角。本文在国外关于房地产价格分布规律研究成果的基础上，建立了北京市房 地产市场实际价格的线性回归模型，并在此基础上对一年间北京房地产市场价格 分布进行了量化分