“银发经济”与养老地产.pptVIP

一、目前老年人被长期照护的形式及比例 按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。 我国是世界上老年人口最多的国家，我国已进入老龄化社会，2009年底，60岁以上的人口约为1.67亿，占我国总人口的12.5%，且每年以3%的速度增长。 我国现行的养老居住政策 国务院办公厅发布的养老居住政策 家庭养老为基础-----90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老。 社区养老为依托-----7%的老人通过购买社区照顾服务养老。 机构养老为补充-----3%的老人入住养老服务机构集中养老。 养老居住需求分析 从健康自立到老年需要护理养老可能经过居家养老---社区养老---机构养老阶段。 居家养老方式分析：适老化普通住宅（老少户，老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓。 社区养老方式分析：老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务） 机构养老方式分析：公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。） “421家庭”催生养老住宅。以往的居住方式不利于兼顾照料老人和孩子。老人退休金不多，但资产不少。养老居住方式创新呼之欲出。 学习发达国家在养老模式上从起初的医院到养老设施，最终都走向“家庭、社区养老”的经验，结合我国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。 二、目前我国的养老地产存在哪些问题？ 首先是开发档次比较低，配套和服务的水平、设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不好的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，缺乏全过程的开发经验。 目前单一的养老院由民政部门、集体、个人参与投资建设。养老设施建设少，城乡建设极不均衡。福利性质的养老不能做到公平。 目前居家养老只是单一的居住功能，养老配套功能缺失，住宅没有养老必须的设施设备，社区没有养老的配套服务。 其次是缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。 在美国的购买者：48岁---度假住宅。54岁---旅游区住宅。63岁---退休住宅。最高的财产净值。57-65岁---购买第二住房的峰点。72岁以后---放手新生活。 在我国养老住宅的购买人群肯定不一样。 中国中、老年人住房的需求市场主要集中于： 工作导向、生活导向：--积极的可持续成长型生活和工作。 生活品质 通用设计水平 生活福利设施情况 专注于健身 选用的技术适用性 老人的情况非常复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后可能就会身体不好，需要照护。今天他比较健康，你就觉得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理了，房间又满足不了要求。（陪护、轮椅、卫生间） 第三是有一些政策虽然已经提起来了，但是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些。 第四是产业规模小，产业链整合度低。 第五是缺乏开发全过程的经验。 第六是产业标准不健全。 从这几点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。 养老地产只有非福利的产业化才能做到公平性。 三、养老居住模式和社会背景的关系 首先是时代背景催生了迁居养老。 由于人口流动，异地求学、异地就业带来的两代分居，很多人现在都不是跟父母住在一起。但父母的养老子女必须要承担，由于独生子女的政策，他们养老的负担很重，他们也想到要把双方父母接过来，想着给父母买一个房，父母也想着来帮着带子孙，两代有一个就近居住的要求。 家庭小型化带来第二、三套房的需求。 其次是两代家庭的居住联盟。 共同购房：高房价背景下，50后与80后两代人在经济上相互扶持。 就近居住的要求：传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者社区居住，节约时间和生活成本。 四、养老模式和经济能力的关系 以金融创新实现“以房养老”。就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。称之反向抵押贷款。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。 反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，也没有积蓄。反向抵押贷款第一个好处是解除经济顾虑，愉快延长寿命。如果没有钱的话，生活质量就不好了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了。 第二个是增强生活自信，保持社会尊