养老地产专题研究报告.pdf

养老地产 专题研究报告 养老地产的定义: 对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。 借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念， 顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。 养老地产发展机会挖掘: 1.人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。 2.国内养老地产的开发供应量不足。 3.政府政策的支持。 养老地产开发的8大核心战略问题： 1.创新核心：在于适老化设计! 2.养老配套和服务是关键！ 3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算! 4.国家提出的“居家养老”政策！ 5.迅速寻找项目的核心竞争力! 6.有弹性的设置土地开发控制模式! 7.认识入市风险并设定相应的解决方案! 8.在成本及溢价平衡间选择物业组合! 研究框 架： part1：养老地产概论 part2：市场研究 part3：产品打造 part4：发展前景分析 part5：风险评估 part1：养老地产概论 1.养老地产概念 住宅 地产 养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三 商业 混合 者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。 地产 开发 模式 养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老 地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人 的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量 服务 身设置。 2.与一般住宅的差异性 消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生 理特点； 社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 3.养老地产发展 普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员 住进养老院。 医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护 型养老院。 老年公寓： “专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社 会投资按照市场化运作的商品住宅。 养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年 社区主要入住的是老年人。 养老院代表案例：日本医护型养老院 日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆 盖了各类人群的需求。 小规模多功能服务站中，配备有 日托护理、上门服务、短期居住 和长期居住等老年人基本服务功 能，面向所有老年群体。 幼儿园与养老院结合 老年公寓代表案例：台湾老年公寓 独立半独立 房屋样式 单间套房 门诊健康咨询 台湾老年公寓 经营项目 餐饮娱乐等 运营方式 租贷式、产权式 产权带租式 养老社区代表案例：美国CCRC社区 CCRC（continuing retirment community)中文翻译为 ：持续性照顾退休社区 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻 ，与中国当前的老龄化阶段较为接近。 美国ccrc社区采取 自费的模式，依住民与其签定的契约 內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。 CCRC区域划分：