三线城市商业地产盈利模式解析专题研究报告.pdf

主讲：张志东 中房协 商业＆旅游地产资格认证 －主讲专家讲师 ＣＥＴＶ东方名家－ 特聘专家 上海复旦大学 商业地产研究所 －研究员 清华大学《房地产总裁班》特聘讲师 清华大学领导力－特聘讲师 中国人力和社会保障部 《房地产策划师》职业资格认证专家 张志东工作室创始人 张志东 Jerry zhang 商业地产是复合型产业，它要求把 地产开发和商业经营有机结合起 来。由于开发商对商业规律认识不 够，对商业特性的把握存在偏差， 往往采用先地产后商业的做法，把 房子盖起来以后、招商再开始销 售，这样必然造成商业地产与商业 发展的不相适应。其结果导致商业 地产的空置率居高不下，严重影响 了我国商业地产的持续健康发展。 第一篇 盈利的关键风险 的规避 （一）建筑设计与市场定位脱节 （二）前期招商与后续经营的脱节 （三）商业地产规模与商业发展水平脱节 （一）建筑设计与市场定位脱节 多数开发商自我定位 商业地产开发商 缺乏 认真细致的市场调查和科学合理的市场定位 •好卖 规划设计的错误目的 •好租 •使用面积最大化 •建设成本最低 不良影响： •市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平 •在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便， 降低了效率 •不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业，从而造 成了人、财、物的严重浪费 （二）前期招商与后续经营的脱节 卖完就走 我国大多数开发商的心态 开发、出售、再开发的循环周期 由于商业地产已被拆零成小商铺卖 掉，所有权与经营权分散归属众多 业主或租户，地产商也无权干涉。 （三）商业地产规模与商业发展水平脱节 我国商业进入了调整期 商业地产增长速度大于商业发展速度 突显矛盾 商业地产空置率持续攀升 社会资源的很大浪费 （一）房地产公司是一个项目性公司 （二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一 （三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才 （四）商业地产商资金紧缺 （五）缺乏完善的商业网点规划 （一）房地产公司是一个项目性公司 目前的体制 造成商业与地产脱节的一个先天性体制问题 房地产公司 •商业可以连续经营 公开拍卖竞价 •连续经营才可能获取丰 厚的利润 •房地产公司的“短寿”与商 业公司的 获得土地