第二章 房地投资基本问题.pptVIP

一）房地产投资的涵义 关于房地产投资绩效的观点 （1）房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上90%的 百万富翁是由于拥有房地产。 （2）在房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本 收益率能达到20%的水平；在有效使用信贷资金、充分 利用财务杠杆的情况下，该收益率会超过100%。 （3）在房地产置业投资中，在持有期内获得15~20%的 股本收益率非常普遍。 （4）国外的研究表明，房地产投资（基金）回报率与 普通股票的回报率之间不存在显著差异；但通胀时期， 前者优于后者。 二）房地产投资的特点 1、位置的固定性（不可移动性） 房地产不能脱离周围的环境而单独存在，这要求房地产投资者应重视房地产项目区位的选择。 2、寿命周期长 3、适应性 房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。 4、个别性 5、政策影响性 房地产投资容易受到政府政策的影响。 6、对专业管理的依赖性 房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。 7、相互影响性 在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。 8、房地产投资的巨额性 9、房地产投资的风险性 10、房地产投资的保值与增值性 说明：房地产投资的特点最集中和最典型地表现在实物房地产投资上。 二、 房地产投资的分类 一）房地产直接投资 二）房地产间接投资 一）房地产直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 1、房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资，实现开发商收益目标的投资活动。 说明：房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。 2、房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。 说明：房地产置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。 二）房地产间接投资 房地产间接投资也就是房地产证券投资，房地产投资者不直接从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。 说明：具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 不同投资主体对房地产投资形式的选择 三、房地产投资的作用 一）宏观作用 1、有利于推动房地产业发展 2、能够协调优化社会资源配置 3、可以有效地改善城市投资环境 4、容易造成泡沫经济 二）微观作用： 1、房地产投资是一种增值手段 2、房地产投资风险与收益恰当 3、房地产投资是一种避税措施 4、房地产投资容易获得金融机构的支持 四、房地产投资的一般程序 一）房地产开发投资的一般程序 1、投资项目选择和立项 2、投资可行性分析 3、筹措资金 4、工程设计 5、建设工程施工招标 6、建筑工程监理 7、工程竣工验收 8、房地产销售 二）房地产置业性投资的一般程序 1、市场分析 2、选择购置目标 3、进行资金融通 4、对购置的房地产进行运作 说明：房地产金融资产投资的一般程序与一般购买股票和债券大致相同。 五、房地产投资的基本准则 一）熟悉相关政策 二）掌握市场情况 三）选择适宜的投资方式和投资对象 四）保障资金来源 五）平衡收益与风险 六、房地产投资的基本分析内容 一）房地产投资环境分析 二）房地产投资市场分析 三）房地产投资财务分析 四）房地产投资不确定性分析 五）房地产投资决策分析 说明： 1、房地产投资分析的任务 1）为投资者指示投资方向；2）为投资者提供运作方式；3）为投资者预计投资收益；4）为投资者分析投资风险及提供避险方法。 2、可行性分析与投资分析的区别联系 1）可行性分析仅仅是投资分析的一个起点，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。2）通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而投资分析将帮助投资者找出一个方案作为投资者的最后选择。 房地产投资的基本分析内容框图