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谨呈:
曲靖创展商业管理有限公司
“三江国际汽车城"二期营销思路
沟通稿
前 言
首先感谢贵司对我司的关注与信任,我司在与贵司初步沟通中对贵
司三江国际项目进行初步了解。
结合我司对曲靖以及项目的了解像贵司提交本次汇报沟通稿,目的
在于阐述我司对于项目面向曲靖市场营销的思路,因此在汇报过程中,
如出现观点与贵司不一致的方面还请贵司指正。
项目解读。
项目基本情况:
项目分为两期开发,一期为车立方汽车市
场,目前剩余2万商业自持、二期为商住但是
结合一期相对较为独立;
二期有6栋塔楼,其中4栋号作为回迁,因
此只考了其余5栋塔楼以及其裙楼商业;
与贵司沟通得知,项目属于现金流产品,
目的在于撬动整个区域改造的战略目标,
因此对于项目整盘追求一个“快"字;
裙楼商业均为4层,均为大底盘商业。
直奔主题,找出问题。
我们认为:
基于项目的战略目标追求短、平、快为前提。
项目整盘商业,一期剩余2万平米、二期4层商业
约有2.5万平米、合计4.5万平方米的商业,这么大
体量的商业其去化率及去化速度是否能达到开发
目标,就是整盘的关键问题及核心。
报告结构
解读城市商业发展属性
解决商业定位的问题
提出商业的营销思路
住宅部分的营销思路
第一部分 解读城市商业发展属性
我们认为:
项目的商业定位及占位将是项目最重要的问题。
通过四个维度分析城市商业发展的轨迹,从而为项目商业指引方向;
城市发展的格局趋势
城市商业发展现状
商业发展的趋势分析
①城市发展的格局—
通过分析城市未来发展的格局趋势,
来寻找项目商业占位的发展方向。
曲靖是云南第二大城市,也是云南第二大经济体,云南
重要的工商业城市。曲靖现今面积28904平方公里,常
住人口581.7万
四川
曲靖
城市性质:曲靖市规划发展为滇东中心城市及区域政治、经济、文化
中心,云南省重要的现代工业基地,环境优美的珠江源园林生态城市
。
中心城区建设用地规模
2010年未44.2平方公里,人均建设用地98.
2平方米
2020年为64.7平方公里,人均建设用地99.
5平方米
空间结构
总体远景空间结构将花山工业园区纳入到
整体发展中来,形成都市区域内“一区一
片二组团"的空间结构,其中:
一区:中心城区,含曲靖西片区、南片
区、老城区
二片:沾益片区和马龙片区(含南海子
工业园)
四组团:珠街组团、越州组团、温泉组
团和花山组团
城市发展:曲靖随着城市升级,正由单个中心向“一个主中心、两个
副中心"发展。
城市用地发展方向
提升老城区,完善南片区,重点建设西片
区,南北联动,创造条件向东。近中期主要
向西、向东、适当向南发展、远期远景向
东、向南发展。
重点建设内容
城市公共中心建设,加快麒麟南路和珠源
东路的城市中心区建设,着手计划建设西片
区的行政文化中心,启动珠江源大道的体育
行政中心建设。
老区建设:建设西片新区和南片区。
老城区改造:以南城门地区为核心的老城
地区,结合历史街区风貌改造和潇湘河水系
建设,建成具有地方特色和风貌的城市形象
展示区。
城市发展:仰仗曲靖的产业资源基础及优势,重点开发城市西部片区
。并且环绕区域中间的居住区,形成以产业链为主的城市的副中心之
一。
曲靖开发区西城工业园是云南30个重点工业园区之一 ,位于开发区的西北部,是曲靖重点建设的
工业基地。工业园区规划面积为21平方公里。园区主要以外向型、科技型、低能耗、符合环保标准
的生产性项目为主,是环保生态型绿色园区。园区实行一次规划,分步实施,将逐步引进培育“产
业链长、
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