2012土地估价师考试笔记.pdf

土地价格概念 第三部分地价理论 第一章土地价格 一、考试大纲要求： 一、土地价格的概念 (一)考试目的 测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．土地价格概念 (1)土地价格的内涵与外延 (2)我国土地价格的形式 2．土地价格的主要特征 (1)土地价格是权益价格 (2)土地价格不由生产成本决定 (3)土地价格主要由土地需求决定 (4)土地价格呈上升趋势 (5)土地价格具有明显的地域性 3.土地价格的类型 (1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格 (2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 (3)按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价等 (4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等 (5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格 (6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格 (7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等 (8)其他一些划分方法形成的土地价格 4．我国土地价格的主要类型 5．我国土地价格理论的发展历史 (三)考试基本要求 掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵； 熟悉：不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素； 了解：我国土地价格理论的发展历史。 二、本章知识汇总: 1.1 土地价格概念： 从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资 本化。购买土地实际上是购买土地的权利，也是购买一定时期的土地纯收益，土地纯收益现值的总和就表现为土地价 格。不同的土地权利价格因带给购买者的收益不同而不同，在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等 价格形式。 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一 种代价，而不是土地所有权的价格。它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土 地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但由于我国土地使用年期较长，一般都在50 年左 右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地 私有制国家又是相似的。 土地价格的主要特征 1.2 土地价格的主要特征 1）土地价格是权益价格 土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收 获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。土地 价格是土地权利和收益的购买价格。 2）土地价格不由生产成本决定 土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价 值，自身无所谓生产成本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地 的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。 3）土地价格主要由土地需求决定 1 与一般商品的价格决定一样，土地价格也受土地市场的供给与需求共同决定。但是从宏观上看，土地的自然供给是一 定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此从长远和总体上看， 需求是影响地价的主要方面。 4）土地价格呈上升趋势 首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的， 致使地价不断上涨；其次，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本 中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而 使地价呈上升势态。 5）土地价格具有明显的地域性 在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像其他商品那样可以到处移动，致使地价具有明显的地区性特 征，各地域土地市