广东省土地估价技术指南.doc

PAGE PAGE 29 第一章 概述 第一节 广东省土地估价行业现状 一、土地评估的起源与发展 十一届三中全会的召开，确定了中国改革开放的大政方针，中国经济进入了一个腾飞时代，三资企业、民营企业如雨后春笋般兴起。企业的产生和发展，需要土地兴建办公场所、厂房等基本生产资料，为了支持多元经济实体的发展，解决不同主体合理使用土地资源，1982年以开辟城市建设资金来源为目的的土地使用费收取，拉开了我国城市土地使用制度改革的序幕。通过十几年的积累探索，为了进一步适应形势发展需要，1988年，国家出台并实施了新的《土地管理法》，明确规定土地使用权改变过去无偿划拨使用的制度，改为有偿使用。这种土地使用制度的转变，使土地估价行业应运而生。 我国长期以来实行无偿划拨土地使用权的制度，这使我国多年来土地评估技术处于一片空白。我国实行土地全民所有制度，这种与西方发达国家土地所有权的差异，使我们不可能完全采用国外土地评估技术。如何借鉴国外发达的土地评估技术，建立具有中国特色的土地评估办法成为当时最迫切的任务。于是，1993年2月，原国家土地管理局颁布了《土地估价师资格考试暂行办法》，建立了土地估价师资格认证制度，并对土地估价人员专业资格考试进行了明确规定，从本质上界定了土地估价是社会主义市场经济中不可缺少的经济鉴证类中介行业。 土地估价产生初期，土地估价是国土资源行政管理机关的个业务部门，国土资源行政管理部门既是土地使用权出让者，同时又是土地使用权价格的制定者，土地使用权的市场公允价格得不到检验，监督体制匮乏。在大力提倡招商引资促进经济发展的政策背景下，许多地方政府为了地方短期利益和体现政绩，大幅压低土地使用权价格，有的地方甚至出现了零地价的情况，土地估价成果完全背离实际，国有土地使用权大量流失。面对这种情况，1998年，国务院颁布了《估价机构脱钩改制》的决定，要求所有评估行业与行政主管部门脱钩，使土地评估机构成为完全独立的经济鉴证和咨询类中介行业，同时要求把土地使用权流转过程中与土地管理有关的价格鉴证和咨询类业务完全交由土地评估中介机构进行。这一制度的实施，打破了国土部门垄断经营土地使用权价格评估的局面，使土地估价行业真正走向市场化道路，土地估价机构发展迅速，土地评估技术长足进步。 党的十六届三中全会通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出，要积极发展独立公正、规范动作的专业化社会服务中介机构，这为土地评估中介服务机构的发展创造了良好的政治环境。2003年12月19日，国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国发办[2003]101号文），这个文件是国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构以来，经过多年的调查研究，在对我国社会中介行业发展现状和问题进行了客观分析的基础上出台的，文件指出了评估行业在社会主义市场经济活动中的重要地位和作用，同时也明确规定：根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要，设置注册资产评估师、注册房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机构车鉴定估价师等六类资产评估专业资格。国务院101号文的出台，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，进一步推进土地估价行业的规范发展。 二、土地评估的定位和作用 土地估价是经济鉴证和咨询类中介行业，其基本原则是“客观、公开、公平、公正”。土地估价业务是土地估价师在坚持基本原则的前提下，运用土地估价技术测算出估价对象在估价条件下的公允价值区间，为委托当事人提供科学的决策依据。由此可见，寻找土地使用权在评估条件下的市场公允价值是土地估价的最终目标。但是，土地的特殊性使寻求土地使用权的市场公允价格变的异常困难，不同的政治环境、经济发展状况、地质特点、土地区域、位置、用途、规划、周边环境、委托评估目的等因素的差异，使土地使用权价格千差万别，如何根据这些变化因素，充分运用估价技术，发挥土地估价师的专业素养，真实、客观、合理的得出估价时点评估对象的公允价值，需要土地估价师具有全面的知识储备和较高的道德修养。随着土地估价行业的发展和土地估价技术的进步，土地使用权价格评估在土地管理中的作用越来越大。 （一） 土地估价是促进社会合理公平的配置社会资源 在新形势下，土地开发整理、土地利用总体规划、土地使用权流转、城市地价动态监测、集体土地流转、土地征收等土地管理内容都涉及了土地估价，决策者只有在掌握相关土地使用权价值衡量标准的前提下，才能做到理性决策。近年来，土地估价机构全面参与城市基准地价、标定地价、出让价格、转让价格、租赁价格、农用地分等定级、城市地价动态监测等方面的工作，收集了大量真实、准确、科学的土地管理资料，为我国国土资源行政管理部门加强土地管理、促进土地集约合理利用提供了科学的依据。随着土地管理的透明化和科学化