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二手房交易流程及相关税费计算 二手房交易流程 租房签单，以及准备的相关资料 客户看中房子后，我们预约双方进行谈判。 谈判的技巧？？？ 签单租房需要准备的相关资料 1：确定好双方的价格（可以的话先收诚意金或者定金） 2：能当天签的，当天签，尽快约房东客户签合同，迟则生变（若一方不方便的情况，可向其申请委托书，代签。） 3：确定好入住时间，要求房东结清客户入住之前的水电煤气，物管费。 4：清点好家具家电清单，让客户房东确认签字并各执一份。 5：合同内写好房东以及客户的基本要求。 6 ：若没有特殊要求，可由中间方适当提出，征求双方同意。 7：中间方需准备：合同，家具清单，印泥，签单笔，纸巾，牛皮袋 二手房的分类 1：商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 2：经济适用房。 它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房 3：国有资产（如军产） 此类资产，一部分可以进行买卖，但是会在原税费基础上征收20%个人所得。 4：户头房，房改房，拆迁安置等。 产权性质的解释 1：普通住宅以及非普通住宅（共同点是：70年产权） 144平米以下的即为普通住宅，144平米往上为非普通住宅（其本质的区别是，税费的计算方法不一样）。 贵阳市暂定： （1）住宅小区建设容积率（注）在1.0以上 （2）单套建筑面积暂定在144平方米（含）以下的 （3）实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下 2：商住楼（50年产权） 注：容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。 名词解释：成交价，计税价，评估价以及二手房首付 成交价：成交价是指客户跟房东议定的成交价格。 计税价：为了帮助客户房东合理规避税费的过户价格叫做计税价。 评估价：评估价是银行直属部门，对某套房子进行一个综合评估的价格。 首付：一手房的首付以及二手房的区别。 一手房的首付等于成交价X30%。 二手房首付的正确算法： 评估价X面积X30%=本房的首付。 如一套100平的房子，成交价是50万，本小区评估价格是4800，请计算出本小区正确的首付？ 注意：成交价≠过户价≠评估价 二手房签单前需准备的相关事项 1：成交前，让客户本人持本人身份证到中国银行，查询本人征信信用并打印，且必须带回公司，进行征信信用查询（目前中国银行官网已经可以进行查询）。 2：计算客户需要准备的首付，税费以及相关费用，并罗列出具体费用的单据及费用。 3：准备好三方合同，签单笔，印泥，文件袋，纸巾，收款收据以及定金收条。 4：签单时需持产权人身份证原件以及3证到场（或者公证委托书以及公证委托人身份证原件），并验证产权真假。 客户需准备好定金，以及身份证。 确认无误后，开始签单，签单过程不宜过长，长则生变。 房东房子有贷款的处理方法 按揭情况下： 可自己还贷的情况：房东本房贷款满一年之后，房东自己到银行，填写提前还贷申请。并需付给银行三个月利息作为违约金（如果贷款金额很少则最低为1500元）。然后银行会安排进行提前还款排队（这个过程约为30-60个工作日，银行有权利顺延），排到房东本人，则需准备好以下事项： 1：余下贷款额，还款银行卡号。 1、携带首付款收据及与银行签订的贷款合同、公证书（注1）； 2、购房合同； 3、本人身份证、户口簿； 4、还款记录证明材料（请向银行索取） 当房东提前还贷已经完成的情况下，贷款银行10个工作日内会出具贷款注销证明，持本证明到产权交易中心进行产权证办理。 注1的名词解释 公证：是指在交易过程中，没有产权证，只有购房合同，由双方协商一致之后，到公证部门进行的一个具有法律效力的第三方委托公证的过程。 所产生出来的书面说明，叫做公证书。 房屋买卖，也可以用公正的形式进行买卖。 未办理产权情况 若银行无贷款 或银行贷款已还清情况下，持以下证明协助房东到产权交易中心办理。 1、产权人及共有人身份证或户口簿复印件、户籍证明　 ２、购房合同（正本）　　 ３、契税证或契税完税票。　 ４、购房发票及复印件　 ６、结婚证及复印件或未婚证明 房屋有欠费情况 1：物管费 2：水电费 3：煤气滞纳金（煤气滞纳金不会因为你不使用就不存在，每个月2元 ，不使用也会存在） 以上情况，都是需要房东出钱处理的。 处理完这些之后.... 我们会获得3个不同的证件 1：产权证。 2：契税证或契税完税票。 3：土地证。 当我们三证齐全之后，房屋即可进行市场内的买卖，交易。 二手房买卖需要准