开皇广场营销方案设计.docVIP

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开皇销售方案 一、 项目分析 二、 市场分析 三、 客户分析 四、 销售策略 一项目分析 1、 项目位置 开皇广场-位于杨凌老城区常青路与康乐路十字东南 优势:交通便利,商户、住户集中,人流量大。 2、 项目基本情况 总占地:22亩,总建面:6万平方米, 总高:15层(地上:13地下:两层) 开放商:陕西康美置业有限公司 运营公司:杨凌开皇商业运营管理有限公司 3、 项目配套及结构 配套:拥有2000平米的广场 车位总计:510个,150个地上停车位,180个地下停车位(后期 增至360个车位) 超市:大润发超市(已经成熟) 设施:四步观光电梯直达地下停车场和商场, 四部手扶电梯通达各个楼层,挑空大堂 酒店:如家快捷酒店、心雨主题酒店(10-13为酒店) 影院:国际影院(已经签约橙天嘉禾国际影城) 健身房:1000的美式健身房 KTV: 6楼拥有5000平米的宝乐迪KTVo 3、物业类型 临街商业:一楼临街商业 内铺:1-4楼为商产内部 写字楼:6-9层 酒店:10-13层、 4、 项目运营情况及项目定位 运营:杨凌开皇商业运营管理有限公司 专业的商业运营管理公司统一运营管理,做到统一规划,统一宣 传,统一招商运作,统一安防监控,统一物业服务,统一促销活动。 保证所有商户利益,保障给予消费者最好的购物休闲体验。 定位:集时尚购物,餐饮美食,休闲娱乐,商务酒店为一体的一站式 现代综合商业中心。 5、 业态布局以及优势: 业态规划:负二层为停车场,负一层为大型购物超市,一至四层为购 物商场,五层为大型影院,六至九层为写字楼,十至十三层为商务酒 店。 (1) 车位:预计510个,目前车位150个,负二层配套180个停车 位,后期可增加至360个车位。 优势:总车位数510个,为后期客流导入提供极大的便利。 (2) 大润发生活超市:负一层 优势:目前杨凌最大的超市,已经成熟运营,奠定了一定的客流量, 能带动本区的商业氛围。 (3)临街商业以及购物中心:一层至四层为购物中心 优势:开皇最核心商业板块,业态布局合理,全方位满足消费者一站 式购物需求 具体业态布局及招商品牌如下: 1F:品牌电器,黄金百货,面积共4896.21平米,招商率37%; 品牌类型:金立、华为、腾辉名表等 2F:品牌男装女装批发及零售,面积共4981.31平米,招商率33.6%; 品牌类型:阿迪、耐克、彪马等 3F:南区为万象潮流街区,北区为儿童游乐场,而积共5318.6平米, 招商率为88.9% 品牌类型:贝儿健、西瓜王子、万象街 4F:餐饮区,面积共5056平米,招商率为22% 品牌类型:外婆印象 (4) 影院、健身房:五楼为电影院和健身房,总面积共5709平米。 南区为国际影城,北区为健身,教育培训。 优势:影院及健身房能够吸引大批量的人流,购物、休闲、娱乐。对 整体的商业氛围形成起到极大带动作用,互补互利的业态也使商业价 值最大化释放。 招商率57.8% 品牌类型:嘉禾国际影城 (5) 写字楼办公:六楼至九楼为商务写字楼 优势:杨凌自贸区挂牌,企业数量增加,占据杨凌核心商圈,配套丰 富,交通方便,商业综合体必然会是所有企业办公场地的首选。 招商率:50% 品牌类型:宝乐迪KTV (6)商务酒店:十层至十三层为品牌商务酒店 招商率:100% 品牌类型:心雨主题酒店,如家快捷酒店。 6、 货量分析:总建面20252平米,一至四层可售总套数为334套, 50平米以下111套,50平米至80平米76套,80平米以上为147套。 价格区间:6000-14000元血 7、 项目销售难点以及解决方案: 销售难点: (1) 商业综合体近一年发展迅速,之前问题项目陆续开业,势 必会对本项目造成一定竞争,对投资客户群体造成一定分散。 (2) 作为商业综合体,针对同类项目如隆发城市广场,项目定 位及业态有很多重合的地方,难以形成自己的特色。 (3) 招商运营情况相对一般,品牌特色不够凸显,商业氛围不 浓厚。 (4) 针对纯投资客户,商铺面积越小投资难度越小,而本项目 70平米以上商铺占比近一半,在按揭贷款越来越难的情况下,投资 门槛相对较高。 解决办法: (1)对本项目卖点做深入分析,从客户投资角度着想,加强认 同感。 (2)对业态及品牌包装推广,提升商业氛围及客户消费者对品 牌的认可度。 针对不同销售阶段制定对应销售及推广政策,加强销售节 奏感。 通过现返前两年房租或分期等方式降低客户投资难度。 二、市场分析 1、 商业发展趋势: 随着杨凌城市化进程加快,城区人口不断增加,市场对精品的一 站式服务商业综合体的期许非常高。作为杨凌首家建成且开业的商业 综合体,城区核心的地理位置、方便的交通、完善的配套、强劲的招 商运营力度,开皇必然会成为杨凌及周边消费者的首选。 2、 竞品分析:

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