保障性房建设资金趋于落实政策向合理需求回归.PDF

行业研究 房地产行业 2010 年8 月6 日 保障性房建设资金趋于落实 政策向合理需求回归 ——近期房地产政策分析 执笔人：平海庆 联系人：孟军 E-MAIL: pinghaiqing@ 电话：010 事件: 事件一：5 日晚间，住房和城乡建设部在其网站公布消息，确定北京等28 个城市成为利用住房公积金 贷款支持保障性住房建设试点城市,133 个经济适应住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项 目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目,贷款额度约493 亿元。 事件二：对于市场传闻 “银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷和要求商业银行在房价下跌 60%的最恶 劣情况下进行新一轮压力测试”，中国银监会5 日晚间在其网站做出回应。对此，银监会未明确证实 或否认，但重申部分地区银行可据风险暂停发放三套房贷，贷款及首付比例应大幅提高，具体由银行 自主确定，同时证实确于5 月份进行了全国房价下跌10%、20%、30%的信贷压力测试。 评论: 对事件1，我们认为背景有两个：1、从公布的2010 年上半年全国房地产市场运行情况来看，经 济适用房累计投资同比下降1.7%，这与中央加强保障性住房建设的指导思想不符；2、虽然各地已公 布的2010 年保障性住房用地大量增加，但建设资金一直都没有完全落实，尤其是一些财政紧张的地方 政府。同时我们认为此次政策的作用有以下四个方面：1、再次体现了政府对保障住房建设的决心；2、 缓解地方保障住房建设资金压力；3、为保障性住房建设资金开辟新的来源； 4、从公布的城市来看， 既包括北京、杭州等房价上涨快的一线城市，也包括大连、福州等二线城市，还有包头、运城、儋州 等三四线城市，覆盖面较广，具有很强的代表性。 对事件2 “银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷”的回应，我们认为：1、此次银监会并未做出 正面回应，而是把放贷主动权交给银行，同时提醒其加强风险管理；2、从成交量看，最近部分城市呈 回升之势，选择此时表态，银监会向投机投资需求表明其坚决打击的态度。 3、此次银监会再次重申 有效满足自住需求，表明政策在向“保正合理需求回归”。 对“要求商业银行在房价下跌60%的最恶劣情况下进行新一轮压力测试”的回应，我们认为：1、 表明银行贷款中房地产贷款比重较高；2、公布结果会加强房价上涨（下跌）的预期，因此并未公布测 请参阅最后一页股票评级说明和免责声明 1 行业研究 试结果；3、从对房价下降60%作测试的传闻看，房地产贷款为银行较为优质的贷款，银行可以承受较 大房价下跌空间。 对行业基本面的判断：到目前为止，房地产行业的基本面与我们中期策略的判断完全一致，基于 以上分析，事件一是政府加强保障性住房建设的一项基本措施，符合我们的预期；事件二则表明了政 府对房地产调控（尤其是打击投机投资需求）的决心，同时也表明了对合理需求的态度。基于以上分 析，我们仍然维持对行业基本面的判断，即更加严厉的政策出台的可能性极低，同时政策将会逐步满 足合理需求（包括自住需求和改善性需求）；房屋成交量将会逐步回升 （但仍难回到前期高点）；大多 数城市房价大幅下降可能性较小；房地产投资增速不会明显下降，全年保持在 18%左右的同比增长； 主流房地产上市公司未来2 年仍能保持15%以上的业绩增长。继续维持房地产行业“看好”评级。 请参阅最后一页股票评级说明和免责声明 2 行业研究 附图1：部分城市每周成交量在放大 数据来源：中国指数研究院，山西证券研究所 请参阅