当前形势下房地产开发面临风险跟应对资料.pptVIP

1 上海同策房产咨询股份有限公司Tospur · Consulting 当前形势下的房地产开发面临风险及应对 2010年10月 高利润率往往伴随着高风险，房地产行业也不例外，从今年4月中旬“国十条”的新政到9月底“新国五条”的二次调控，在当前越来越复杂的环境下，政策的不确定性只是房地产开发诸多风险中的一个，下面我们从咨询行业的角度着重对房地产开发中的拿地、规划、及销售三个环节所面临的风险进行分析并提出我们的应对策略 拿地环节 拿地环节所面临的风险： 1、政策风险 在土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等 2、融资风险 房企拿地之后就要在一定时间内缴纳巨额土地出让金，如何解决资金问题非常关键，目前主要的融资渠道是银行贷款等，但随着国家对信贷的收紧及调控政策力度的加大，融资难度亦是加大 3、市场风险 市场随着政策和购房者心理预期转变而转变，从拿地到销售要经历至少一年的时间，若市场在这一期间由上行变为下行或僵持状态的话，房企将面临很大的市场风险 规划环节 项目规划环节所面临的风险： 1、项目所在地的城市基本面风险 房地产是城市经济的重要组成部分，是城市全面发展的基本载体条件和重要投资环境。因此房地产项目是立于城市基本面之上的，一个城市的经济发展水平决定了项目的高度，而该城市的人均可支配收入水平决定了项目的广度。在不同的发展水平的城市里，城市的基本面决定了房地产项目规划肯定是要因地制宜的 2、项目产品定位风险 产品由于城市发展的不同而有地区性的差异，因而各地区的产品也有所不同。同时由于各个城市的文化底蕴不同，购买者可能会对不同地区的产品特色有着不同的需求。因此，在产品定位上要准确把握市场 销售环节 销售环节所面临的风险： 1、政策风险 销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段。国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。而对这一销售方式的质疑由来已久，尽管暂时取消的可能性不大，但国家相继出台政策加强预售制度的管理 2、销售模式转变中的风险 在日益复杂的市场环境下，快销快售快回现成为众多房企的亲睐的销售模式。向快速销售模式转变的过程中风险是在所难免的 国内外宏观经济环境 应对风险—时机 经济复苏阶段——经济复苏仍不稳定、资产价格泡沫风险 美国：经济复苏前景仍不明朗，以宽松货币政策促使美元贬值，试图刺激经济恢复。 欧盟：欧债危机、紧缩性财政政策。 中国：复苏后经济面临“软着陆”、实体经济面对严重产能过剩、政府主导的投资因信贷风险难以持续、暂时性高通胀及人民币升值压力带来资产价格泡沫的风险。 国内房地产调控政策严厉 国内房地产行业结构调整 “洗牌” 应对风险—时机 行业环境政策风险 房企自身所处市场中的相对低位及发展阶段 房企自身战略及策略规划 企业自身发展阶段及战略规划 区域发展规划和地方政策对市场选择的方向指导作用 区域经济发展水平和结构特征对市场选择的支撑作用 区域规划及经济支撑 区域市场发展阶段和成熟度 区域市场目前发展重点和未来发展方向 区域市场目前产品及客群特征、市场量价水平、未来市场容量及增长点 区域市场主要及潜在竞争者、进入风险和对应策略 区域市场结构和特征 进入领域及市场定位 投资开发领域（项目类型）的选择 应对风险—项目 项目定位的选择（住宅项目） 基于对宏观经济、行业政策环境、目标市场的分析，在对参与项目的时机和市场整体把握后，进一步对项目类型和定位的选择是决定项目风险最直接的考虑因素。 多产品线多物业类型开发； 加大商业物业和综合性物业开发； 适度参与保障性住房建设。 注重产品创新、开发差异化并实用性强的产品； 满足大量刚性需求的中小户型； 走高端产品路线，开发高品质、具有独特优势的高端项目； 针对特殊市场定位的产品，如老年公寓。 香港模式及美国模式 香港模式——全产业链操作 应对风险—操作 为了应对政策风险和开发经营风险，原先以香港开发模式为主流的国内开发商开始出现分化，部分房企转而以美国模式为蓝本，探索新的业务增长点并且降低部分环节的风险，即将融资、拿地、开发、销售等基本职能分离进行专业化操作，开发商转而仅做其中的一项。 美国模式——产业链专业分工操作 国内知名房地产开发商很大一部分自南部沿海一带起家，最早受香港开发模式影响较大，因此国内以香港开发模式为主流，即将融资、拿地、开发、销售等环节一并进行全产业链操作。 投资开发各环节操作模式 在投资开发各个具体环节“融资——拿地——开发建设——销售/或持有并运营管理”上，对应了“融资模式——投资