武汉老旧住宅小区物业管理现状、步骤及相关问题探究.docx

　　武汉老旧住宅小区物业管理现状、步骤及相关问题探究 从全国范围来看, 老旧住宅小区的整治与管理已成为各级政府, 特别是各地房屋行政主管部门的棘手难题. 许多地方老旧住宅区整治走不出整治再整治,越整越难治的困境. 老旧住宅小区的整治是: 　　剪不断,理还乱,才翻新,又如旧. 站在不同的视角面对这个难题,身处困境苦思冥想,探索实践,每个人看到的现象各不相同, 遇到的困难和问题也各不相同,开展的探索和实践也各有所不同,从而产生各种观点,进而演绎出各种改善的构思,形成破题的路径. 笔者今年有幸参与了由武汉市住房保障和房屋管理局牵头组织的武汉市中心城区老旧住宅小区的物业管理调研,调查摸底 2643 个小区. 在分析调查数据的基础上,结合国内其他城市的具体实践,笔者对破解武汉市老旧住宅区物业管理难题, 建立长效管理机制的路径有了如下一些思考. 　　一、武汉市老旧住宅区物业管理现状 　　武汉市早在 2003 年就开始了以改善老旧住宅区硬件条件为主要内容的 社区建设 883 行动计划,随后又经历了十件实事、城管革命等两个主要阶段,投入了大量的人力、物力、财力,取得了阶段性成果. 但此次调查数据表明,目前 2643 个老旧住宅区无一实施了专业化物业管理, 仅有 340 个小区成立了业主委员会,占老旧住宅区总数的13.35%,屋顶墙面渗漏达 45071 栋,占老旧住宅区房屋总栋数的 42.5%, 线路老化存在安全隐患的老旧住宅小区有 1731 个, 占老旧住宅区小区总数的65.5%,存在着 14700 多处违章建筑,全市仅有 16%左右的老旧住宅区收取了物业服务费, 大多数小区严重收支困难, 其余的小区主要靠政府买岗或由社区无偿提供服务, 全市老旧住宅区物业管理从业人员 9095 人,每个小区平均 3.4 人,而老旧住宅区所住人口 324.16 万人,经初步摸底和测算,集中整治改造经费缺口约 49.8 亿元. 从管理运行的三个维度:人、财、物出发,将以上数据汇总,可以得到以上直观图示. 　　从物的维度: 武汉市老旧住宅小区房屋及其公共配套设施严重老化;从财的维度:房屋及配套设施与相关场地维修、 维护与管理资金来源除靠政府补贴外,别无他途;从人的维度:业主自治组织普遍缺失,民意表达渠道狭窄;专业化物业管理空白,老旧住宅区物业管理无市场机制; 政府治理行为主要是靠突击,运动式的硬件改造,突发事件的紧急救援等……探索解决这些问题的路径均指向一个焦点:要建立老旧住宅区物业管理长效机制. 　　二、老旧住宅小区物业管理长效机制 　　什么样的机制才是老旧住宅区物业管理的长效机制呢? 笔者认为长效机制应包含以下几个方面. 　　第一个方面---政府行政主管部门: 制定中长期整治与管理规划,明确房屋、公共设施、设备、公共场地整治管理标准,构建信息化的管理与服务体系;第二个方面---管理人:健全业主自治组织,培育市场化运作的老旧住宅服务企业, 改造与升级民非组织,老旧住宅区物业管理人提供服务菜单,业主可以自由选择服务项目; 第三个方面---管理与服务资金渠道:开发、配置能够循环产生经济收益的公共资源,有持续稳定的扶持政策. 通过以上三个方面的建设,最终形成市场加政府的良性机制. 　　第一方面的核心是中长期发展整治与管理规划. 长期以来,老旧住宅区整治改造无顶层设计,头痛医头脚痛医脚. 老旧小区整治涉及的整治任务重,内容范围广,涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位. 长期以来,各部门,各条各块,各自为政,投入巨大,收效甚效,成果往往昙花一现. 究其原因,根本上是对小区的整治和管理缺乏整体设计,重复投入、低效投入、不能集中财力办好事. 应尽快制定武汉市老旧住宅区整治与管理中长期规划, 每一个小区整治与管理目标项目化、数字化;建立信息平台,建立统一监管机构, 各条各块投入资金只能一个口子进入每一个项目,提高投入效能. 　　第二个方面的核心是培育以老旧住宅小区物业服务为主营业务的服务企业. 　　从调研数据来看, 目前武汉市老旧住宅区物业管理形式有三种: 一种是社区服务部管理 (民非组织)、第二种是社区居民自治管理、第三种是社区与单位共管;其中,社区服务部管理占比 34%,社区居民自治管理占比 50.18%, 社区与单位共管占比15.82%. 在 2643 个老旧住宅区中,没有一个小区是由专业物业公司实行管理. 这一现象,集中、典型地反映出武汉老旧住宅区物业管理市场失灵这一顽症. 物业管理是一种服务产品,不是政治任务和各级政府部门的工作目标. 纽约州州长马里奥·科英曾经对《纽约时报》的记者说提供服务并非政府义务,政府的义务是保证服务提供得以实现[1]. 如果没有企业的加入,服务产品就没有生产,没有产出就没有消费,没有产出和消费就没有市场化