某楼项目整合营销策略提案报告(PPT 156页).pptVIP

;目标解析;职业角度审视黄山市住宅市场;黄山市发展趋势;黄山市最新城市建设总体规划 ;黄山市城市空间发展策略 “一城两区、拓展框架”，两区为南部中心城区屯溪组团和北部甘棠城区（邻近黄山风景区）。南部中心城区屯溪组团重点向西、东向发展。北部甘棠城区向南发展为主。一城两区奠定黄山市未来发展的总体空间结构。 ;建成区;黄山市房地产市场发展总体概况 ;黄山市房地产市场发展总体概况 ;黄山市2009年1-7月房地产市场运行情况 ;3、商品房竣工面积总量同比增长较大，但近几个月波动较大，竣工量开始减少 ;4、商品房销售仍保持较好的增长势头，销售面积同比增长较大 ;5、商品房销售额同比增长较大，增长的幅度区县大于中心城区 ;6、商品房价格有较大升幅，中心城区有明显的上涨，区县的上涨幅度更大 ;7、商品房空置面积基本稳定，结构比仍然是商业店面居多 ;近期黄山市房产市场特点 ;近期黄山市房产市场特点 ;近期黄山市房产市场特点 ;中心城区住宅商品房供应情况 ;项目　;项目　;世贸绿洲;中心城区住宅市场区域板块剖析 ;黄山市中心城区主要板块在售典型楼盘;黄山市中心城区主要板块在售典型楼盘;黄山市中心城区主要板块在售典型楼盘;黄山市中心城区房地产发展预期;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;各片区个案专项点评;土地市场供应状况分析 ;消费客群专项调查;消费客群专项调查;消费客群专项调查;首先，对于持续走高的房价，选择二居室的住房，则拥有总价相对低一些的优势，买房压力相对少一些； 第二，选择二居室的人群以年轻人较多，其已成为时下年轻置业者青睐的房型，也表明年轻购房者的消费观念正日趋成熟； 第三，二居室对那些租赁的人来说，转手相对容易些，价格也适宜。另外，随着黄山楼市的发展，少数楼盘推出了小三房产品，虽然这些新的户型在市场上推出的量不多，但在调查中，我们通过对面积与户型的交叉分析，发现有部分购房者对小三房开始关注和喜爱。 所谓“小三房”，就是面积上比三室两厅两卫略小，业内人士定为100平方米以内的住房。购房者选择这种户型居住，主要是由于其总价相对较低、购房压力较小和经济实用紧凑的优势。 ;消费客群专项调查; 在30~35万元这个价格区间上：25~29岁年龄段上选择的人最多，而其它年龄段的人选择该价位的相对较少，这也是购房群体的低龄化的特征表现；黄山市区跟外地人选择该价格区间段较多，分别占到55.7%和34.2%；买来自己居住占到53.2%；在区域选择上，以屯溪区被选择的比例最多，其中江南新城以22.8%位列第一；在类型选择上，计划购买多层或小高层较多；而在户型的选择上，购房者则选择两室两厅一卫或两室一厅一卫为主。? ? 而在40~45万元的价格区间上：各年龄段都有分布且较均匀；以黄山市区居民为主，外地人较少；自己居住最多占到64.3%；在区域选择上，首选屯溪区，其次歙县；在类型选择上，计划购买多层住宅的比例最多，占到69%；而在户型的选择上，则以准备购买三室两厅两卫的比例最多，接近40%。 ;市场研判： 2009年8月至2010年7月，黄山市中心城区的商品房市场供应量会随开发投资量的缩减呈波形下降趋势，2010年下半年市场供应量会有所抬升，但抬升幅度不大，主要原因是： 1、房地产开发周期性，主要为江南片区屯积土地和2008年度拍得土地的开工建设； 2、2009年度政府缩紧土地市场供应量，随着新一轮商品房价格的上扬，开发企业持地观市的行为会有所表露，2010年下半年供应的主要片区为江南片区和城西片区，东部片区也少量小高层、高层楼盘上市。 商品房价格涨势不可抑制，2009年较2008年价格涨幅可能要突破12%，小高、高层和产权式酒店的价格较多层涨幅明显。2010年度，市中心区域房地产价格仍会保持增长的态势，下半年的涨幅可能有所放缓，年度涨幅较上年至少有8%的空间。 开发业态由多层向小高层、高层、经济型酒店、及旅游综合项目倾斜，近商业中心区的配套较好、产品定位迎合时代潮流的高层楼盘成了市场热销项目。 主流消费客群的总价接受范围会向上一梯次（40—45万）倾斜。;中心城区商业格局和商业经营;黎阳商业板块;中心城区商业板块梯队;中心城区商业设施主要集中在老城中心区和前园路中心区； 东北片区、南部片区、西南和西北片区近年也有大量的商住项目开发，但商业地产开发仍然局限在购物和生活服务方面，也有少量的旅游服务、专业市场呈星点的开发格局； 商业格局由核心商区、步行街和大量的街铺组成； 商业规模接近饱合，商业物业空置率居全省前二位，根本原因在于市场供应存在结构失调，优质物业