房地产企业尽职调查培训课件(ppt 58页).ppt

房地产企业尽职调查;如何轻松完成对房地产企业的调查？;一、房地产基础知识二、房地产开发流程三、现场调查四、风险总结;一、房地产基础知识;一、（一）房地产业概述;一、（二）房地产业特点;一、（二）房地产业特点;一、（二）房地产业特点;一、（二）房地产业特点;一、（三）房地产市场概述;一、（四）房地产市场参与者;开发商资质等级;一、（五）房地产市场分类;一、（六）土地相关知识;土地制度概述;土地制度概述;;土地分类; 建设用地使用权出让年限;房地产专业术语; 用地红线; 层高;;定义：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 　　;定义：单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一。 计算方法： 总建筑面积=土地面积×容积率 楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率 例：某宗土地面积为35亩，价格为180万元/亩，容积率为3，那么楼面地价是多少？ 答：土地单价=180万元÷666.67平米=2700元/平米 楼面地价=2700÷3=900元/平米;定义：指建筑物的覆盖率。 计算公式： 建筑密度=建筑物的基底面积总和 ÷ 规划建设用地面积。 例：一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000÷10000=30% 。;定义：绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。（提示：绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。） 计算公式绿地率=绿地面积÷土地面积;二、房地产开发流程;规划局 建设项目选址意见书;;气象局 防雷工程设计审批;小贴士： 申请领取《建筑工程施工许可证》应具备的条件： ① 已经取得前三个证 ② 施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（场地达到施工条件的证明材料） ③ 已经确定施工企业；（中标通知书、备案的施工合同） ④ 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，并且已按规定进行了审查；（施工图审查合格书记备案表） ⑤ 有保证工程质量和安全的具体措施。（安全条件审查表） ⑥ 按照规定应该委托监理的工程已委托监理；（监理中标通知书、监理合同） ⑦ 建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%；;小贴士： 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。在本阶段，主要工作目标是质量控制、进度控制及成本控制。为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建设阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。;建设局 《建筑工程施工许可证》;《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。;开发流程总结;三、现场调查;（一）、管理人员座谈 搜集客户基础资料，查看其注册资本是否到位、股权结构、资质等级等，与管理层座谈，沟通了解： ①股东背景及各股东之间的关系 ②前期开发业绩、管理层经验、素质 ③本次借款计划（包括资金用途、反担保设置等） ④在建项目投资安排 ⑤土地储备、未来项目计划 ⑥其他。;（二）、现场走访 1、售楼部 ①做好地图定位，了解项目具体位置，道路情况，及其与周边的配套设施如政府、学校、车站等的距离，观察周边环境。 ②观察售楼部现场装修风格、绿化、客流量、景气度，让客户销售人员介绍其沙盘，直观了解项目整体情况，如共计多少栋住宅、主要户型、套数、目前在建是哪部分、在售是哪部分、销售单价如何等等。 ;（二）、现场走访 2、项目施工现场 ①查看现场是否正常开工 ②查看实际工程进度、现场管理水平。 ③与施工管理人员谈话，了解其施工进度是否正常，施工条件是否会导致成本超出预期。 ;（三）、周边楼盘暗访　　　　 项目所在位置周边可比性的房地产开发项目体量大小、建设进程、销售价格、销售情况等。;（四）、财务及相关资料核实 1、合法合规性核实： 检查基础资料及五证原件，与复印件核对一致。查看土地缴款凭证原件及土地出让合同。 2、工程进度核实： ①检查中标通知书、工程施工合同原件，核实其工程期限、承建商垫资情况、工程款支付方式等。了