普湾鑫润地产项目定位..ppt

C区住宅产品户型定位 C 别墅 花园洋房以舒适性大三室为主，面积区间在120-140㎡之间； 别墅产品建议面积在200 ㎡左右； C区位于项目东北侧，紧邻山体，具有良好的私密性 考虑项目整体外观规划，及地块周边环境 项目品质不断提升 区域产品竞争激烈，为保证项目具有竞争力 鉴于C区为低密度高端产品 该阶段，项目品牌已经形成，需要保证产品价值最优化 建议打造低密度纯高端产品 建议C区以花园洋房为主，逐渐向北，产品增加少量叠拼和联排别墅 建议不再规划过渡性的一室产品 建议户型采用赠送面积的设计思路 增加园林景观、水景的数量及品质 建议C区容积率降低到1.0，以低密度产品为主，包括叠拼、联排别墅 D区临近一期产品，考虑开发周期及产品外立面等因素 D区紧临世纪路东段，南侧商业价值最突出，未来普湾主要居住区之一 商业价值提高的同时，居住舒适度优势相对减弱 项目开发已形成规模，品牌效应纯熟，为实现赚取利润最大化 由于区域产品竞争激烈，为保证项目具有竞争力 建议通过道路及绿化有效进行划分 建议以大中型商业配套进驻辐射周边 建议规划高层产品 建议规划高层产品 建议户型采用赠送面积的设计思路 D区住宅产品户型定位 D 商业 高层以两室产品为主，面积区间在60-80㎡； 少量小三室产品为辅，面积区间在80-100㎡； 产品规划建议 ——二期（A区）户型配比建议 住宅形式 户型面积（㎡） 套数比例 套数 建筑面积（㎡） 多层 100-120 17% 400 45220 小高层 60-90 75% 2300 199500 临街内公建 100-200 5% 50 13300 独立公建 1700-2000 3% 4 8000 合计 　 100% 2800 266000 依据目标客群的需求，因此我们建议我们A区住宅产品比例建议 户型附加值——错落阳台 合理增加不计入面积的附加空间，从而加大实际使用面积。 户型附加值——落地飘窗 户型附加值——其他产品建议 一楼架空，交房后封闭，作为会所式公共入户大堂。摆放沙发、茶几，提供相应的会所服务，供业主休息、聊天、会客等使用。 不计入容积率的同时规避了一层的销售难度。 住宅设备配套 一、建筑部分 1、公共部分： 电梯：800kg电梯； 灯：声感壁灯 单元门：子母扇钢制单元门 2、住宅部分 入户门：子母扇钢木入户门 外门窗：断桥铝门窗以上档次，low-e防辐射玻璃 车库门：自动遥控车库门 阳台灯具：欧式壁灯 二、智能化 可视对讲系统：彩色，三方对讲 报警系统：烟感报警、燃气泄漏报警联动排烟装置、温感报警和手动报警按钮 室内居家安防系统：小高层1、2层和多层，设置幕帘探测器 电视：有线电视。客厅、卧室均有电视接口 电话：每户 1 条电话外线，每个房间1个电话接口 三、 专业部分 采暖系统：分户采暖，低温热水辐射采暖 室内排水系统：卫生间采用同层排水方式 产品规划建议 ——商业公建建议 老城区公建现状 项目周边公建 亿诚御景湾公建 亿诚御景湾打造独立公建，立志创造河边风情一条街概念。 但规划产品与产品真实价值不符（投入加大并未带来收益增加） 商业公建体量 海湾新城一期总建面12万平，5栋独立公建； 御景湾总建面80万平方米，多栋独立公建； 鼎盛佳苑一期总建面10万平，底商公建4000㎡左右； 中央华府建面3万平，底商公建约4000㎡； …… 区域在售项目公建体量 分析得出—— 区域内配套底商公建体量约占项目整体建筑面积的5%-8%左右； 区域内项目注重形象，独立公建有助于项目形象包装，建议选择D区沿河区域。 超过80%的商铺为独立一层，一二层连体商业主要为中型以上餐饮。 楼层分布 生活服务 生活零售 餐饮 精品零售 一层 26 92 73 4 一层-二层 13（银行、网吧） 1（好利来） 21 0 二层 2（培训及房中介） 0 2（30平下） 0 二层-三层 1（网吧） 0 0 0 商业主要集中布置在地上一层。 零售业类对楼层要求高，基本均布置在一层； 餐饮业多布置在一层，仅少量中型以上规模的餐饮店选择一托二形式； 生活服务类中，目的性服务项目对展示面要求较低，如银行、网吧、培训学校等分布在2、3层。 分析得出，底商商业以一层底商为主，为了增加底商价值，层高建议为4.8米。 商业公建建筑格局 注：数据参考区域属性类似的软件园区域 独立商业公建用途 商务会馆（销售中心） 需求面积约1000-1500㎡ 主要功能： 商务服务区 咖啡厅 台球 沙狐球室 红酒坊 茶艺会馆 棋牌室 …… 商业公建分布 独立商业公建规划于A区沿河地带，依托沿河水景资源； D区紧临世纪路东段，南侧临街商业价值最突出，建议规划大型商业综合体进驻； 底层商业公建发挥最大商业价值，分布在项目主入口周边，人流相对密集处；