第八章 第二节酬资本化法的公式.pptVIP

第二节 报酬资本化法的公式;一、报酬资本化法最一般的公式;利用现金流量图表示上述公式，见下图： ;二、净收益每年不变的公式;2.收益期限为无限年的公式;净收益每年不变公式的作用： 用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价值之间的换算。 用于比较不同期限房地产价格的高低。 用于市场法中因不同期限特别是土地使用期限不同进行的价格调整。 ;(l)直接用于测算价格 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。;【解】该宗房地产的收益价格计算如下： ;【例】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。;(2)用于不同期限房地产价格之间的换算;不同期限价格之间的换算方法如下：;将上述公式一般化，则有：;[例]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。;当Vn与VN对应的报酬率不相同时，假如Vn对应的报酬率为Yn,VN对应的报酬率为YN，其它方面仍符合上述前提，则通过公式;[例]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。;(3)用于比较不同期限价格的高低;【例】;【解】要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同期限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：; 可见，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元／m2低于2000元／m2)，实际上却高于甲房地产的价格(2179.47元／m2高于2114.81元／m2)。;(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整;【例】;【解】;三、净收益在前若干年有变化的公式**;1.收益期限为有限年的公式;【例】;【解】该宗房地产的收益价格计算如下：;2.收益期限为无限年的公式;【例】;【解】该宗房地产的收益价格计算如下：;四、净收益按一定数额递增的公式;1．收益期限为有限年的公式;2．收益期限为无限年的公式;【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为280万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加4万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。;五、净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种，其公式为：;【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6％，试计算该宗房地产的收益价格。;【解】该宗房地产的合理经营期限n计算 ;该宗房地产的收益价格计算如下：;六、净收益按一定比率递增的公式;1．收益期限为有限年的公式;【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。;2．收益期限为无限年的公式;【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下：;七、净收益按一定比率递减的公式;1．收益期限为有限年的公式;2．收益期限为无限年的公式;【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下：;净收益等于有效毛收入减去运营费用。 如果有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的价格。;例如：假设有效毛收入逐年递增的比率为g1，运营费用逐年递增的比率为gE，收益期限为有限年，则计算公式为： ;在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为： ;【例】;【解】先计算其合理经营期限n： 由：I－E(1+gE)n－1=0， 有：16－8(1+2%)n－1=0，得：n=36(年) 该宗房地产的收益价格计算如下：;八、预知未来若干年后的价格的公式;V——房地产现在的价格 Ai——房地产在未来第t年期间的净收益，简称期间受益。 Vt——房地产在未来第t年末的价格（或第t年末的市场价值，或第t年末的残值；如果购买房地产的目的是为了持有一段时间