物业前期介入培训课件(ppt 92页).ppt

5.二者所处的阶段不同 施工 竣工验收 开发企业 接管验收 物业 单位 建设单位 公司 （二）物业接管验收的主要作用 1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益 3、为后期管理创造条件 （三）物业接管验收应提交的资料 新建房屋接管验收应提交的资料 原有房屋接管验收应提交的资料 技术资料 产权资料 （二）熟悉招标文件并考察物业现场 招标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主委员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍的活动。对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等都要弄清，并做好相应准备，更重要的是对于图纸、设计说明书和管理服务标准、方案和要求，应仔细阅读和了解。 （三）详细列出管理方法和工作量 根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。一般可划分为日常综合管理方法与工作量，特约特需管理服务方法与工作量，维修更新管理方法和工作量等。 （四）确定单价、估算管理服务费总额 国家规定的管理服务单价不必研究，此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究。由于每一物业情况不同、有各自的特点，其管理服务范围、标准不同，因此不能套用一种单价，应具体问题具体分析。同时，要弄清竞争对手的情况，在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理服务费总标价。 （五）编制和投送标书 1．编制标书 投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书。即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。 2．封送标书 封送标书的一般管理是，投标人应将所有投标文件按招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本一份，副本两份）。标书的正本及每一份副本应分别包装，而且都必须用内外两层封套，封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明：投标文件的编号、物业名称、在某日某时（开标日期）之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标商的地址和名称，若是外层信封未按上述规定密封及做标记，则招标人的工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予以拒绝并退还投标人。 3．编制和封送投标书应注意的几个问题 （1）投标文件中的每一空白都应填写，如有空缺，则必引起分歧意见，重要数据未填写，可能被作为废标处理； （2）递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修改，则应在修改处签字； （3）?打印或墨水笔正楷填写 ； （4）?标书格式不得改变，不得不改变标书的格式时（如原有格式不能表达投标意图），可另附补充说明； （5）投标文件应字迹清楚，整洁，纸张统一，装帧美观大方； （6）计算数字要准确无误，无论单价、合计、分部合计、中标价及其大写数字均应仔细核对； （7）投标者应严格执行各项规定，不得行贿，营私舞弊；不得泄露自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得有损害他人利益的行为。 （六）物业管理中标与签约前后的工作 （1）签约前，要办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交业主及时签约； （2）保存好投标文件、标书、图纸以及同业主的来往信件，以备查考； （3）经常核对物业中的项目与内容同原标书、图纸是否相符。 总之，凡是合同中已有规定的，一切要按合同规定办事。委托合同一经签订，物业管理业务进入日常管理的程序。 五、投标的策略 投标策略是指物业管理公司为了取得投标的成功而采取的相应原则和方式方法，也就是物业管理公司为了取得投标的成功在投标时采用的一些特殊的政策和与众不同的谋略，以达到出奇制胜的效果。具体包括： 1.组织落实 2.自我包装 3.市场调查 4.了解对手 5.规范及时 六、投标书的拟写和经营管理测算 （一）投标书的拟写 1．拟写投标书的重要性 如果词不达意，那只能事倍功半，导致前功尽弃。 2．投标书的组成 介绍企业的概况和经历 分析投标物业管理的要点 提供管理方案 管 理 方 案 管理目标和方式 将提供的管理服务内容和功能 物质装备及人员配备 管理规章制度 经费收支预算 其它 3.投标书拟写的要求 在文字上做到通俗、规范，在内容上做到全面、合理，在编排上做到重点突出。具体说： 1）综合说明：层次分明，言简意赅，有一定的诱惑力. 2）物业概况：数据准确，介绍全面，用词专业，尽量发掘物业所具有的说服力。 3）投标单位概况：如实介绍，扬长避短。 4）