某别墅市场研究及产品策划思路概述(PPT 108页).ppt

* 两室两厅一卫71.00平米 * 产品建议——高层 ◇高层在设计上要现代化，加入时尚元素，吸引年轻消费者。 高层外立面 * 亲情两代居户型 * 68.71 68.71 54.80 54.80 51.95 51.95 35.25 35.25 高层投资小户型(均带露台) * 34.30 34.30 34.04 34.04 65.07 65.07 35.72 35.72 35.72 35.72 高层投资小户型 * Loft 户 型 方案一： 客厅挑空，层高4.5米 方案二： 不挑空，增强实用性，以4.8米层高报批，实际层高5.2米 * 3.9层高的跃复式产品 * 大堂设置 A、设置贵宾接待室，经营咖啡吧，茶吧等项目。提升业主尊贵感。 B、设置24小时物业管家，积极响应业主的需求（学童接送，洗涤，定餐，家政，修理等服务）。 * 高层赠送“空中露台”，通过奇、偶层露台错落设计，将公摊面积返还给业主，有力降低高层抗性，提升产品附加值。 项目规划设计特色展示 * 露台设计 外部阳光露台，采取奇、偶错落设计，提升项目卖点 项目规划设计特色展示 * 主卧或客厅赠送小飘窗。便于营造生活情趣，提高高层建筑使用率。 项目规划设计特色展示 * 主题社区建议 主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发。 核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。 * 主题风情社区 健康 休闲 满足老年业主养老需求 满足年轻业主休闲需求 健康休闲风情社区 主题社区建议 * 下沉式广场，社区广场新领地 * 和颂认为 ◇未来几年内项目区域房地产必然会进入更快的发展轨道，会沿着沈阳市内一线区域的发展轨道前进； ◇未来几年内，有相当的一部分客户对于产品的理解和要求促使市场不断细分； ◇未来的客户和项目差异化特征更为明显，从群体、产品、文化上都将会得以体现。 * 思考：如何找到项目的目标客户群 他们是谁？ 他们在哪里？ 他们人群有多少？ 他们从事何种职业？ 他们买了哪些项目？ 他们最喜欢什么产品？ * 通过市场分析和项目评价之后的思路梳理，挖掘目标客户群 客群锁定 苏加屯区改善生活环境的自住人群 市区追求生活品质的年轻人 浑河新城投资客户 客群特点 客群需求 拥有较为稳定的经济收入 想追求更高品质的居住环境 购房经验不平衡 便利的交通 舒适的生活空间与环境 比较完善的配套与服务 较高的性价比与投资价值 * 第一类——本区域人群 ◇在本区域开展商业经营的个体工商户、私营企业主； ◇本区域的原住居民； ◇本区政府公务员； ◇区域内的学校教职员； 目标客户群细分 ◇区域内的企事业单位职员。 第二类——区域外人群 ◇在浑南工作，考虑来本区域居住的消费者； ◇来自沈阳市内或周边城市的消费者 。 * 各消费群体多角度分析 消费者 动机 利益焦点 功能实现 都市年轻人 结婚 亲密两房 70㎡左右小两房 外地购房者 喜爱沈阳 落户沈阳 80㎡以上有两个户口指标 苏家屯及周边老年人 养老 健康舒适的居住环境 完善的健康配套 苏家屯农民子女 向往城市 城市生活 城市一流居住品质 浑南工作者 出入方便 交通完善 小区巴士+城市公交线路+地铁 优雅生活 精神质量高 艺术的生活 休闲生活 物质质量高 商业休闲配套完善 显性特征分析 * 家庭结构分析 消费者 动机 利益焦点 功能实现 比例 单身一族 单身到苏家屯或浑南工作的外地人 立足城市 1房1厅 2房1厅 首选 次选 脱离家庭独立生活的苏家屯年轻人 张扬个性 1房1厅 2房1厅 首选 次选 两口之家 初婚无孩。因父母另有住所，只考虑预留孩子房间 亲密生活 2房2厅 2房半 +教育配套 比例约各 占一半 目前经济实力不够，作长远考虑会换房，过渡型居住 勇于进取 成立家庭 1房1厅 +低门槛 比例较少 三口之家 父母另有住所，两夫妻带小孩，预留书房或多功能房 舒适生活 2房半 3房2厅 +优美园景 比例各占一半