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房地产开发知识、基础知识、销售技巧 （—）开发知识  房地产与房地产业 1．房地产 1) 房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有三种存在形态。 ★ 单纯的土地 ★ 单纯的房屋 ★ 土地房屋的综合体 2) 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地附着在土地上的各类建 筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 3) 房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型。大体可分为： ★ 住宅用房地产：住房 ★ 生产用房地产：工厂厂房 ★ 经营用房地产：商场 ★ 行政用房地产：各大部委 ★ 其他专用房地产：医院、学校 2 ．房地产业 1）、房地产业的要领和内容： 1) 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。 2) 房地产业是一个巨大的产业体系，是包括土地开发房屋建设，房屋的维修与管理。土地使用权 的有偿出让与转让，房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押，房地产中介咨询，以及对经济活 动进行控制和管理的行为。可以看出，这个行业里包括了房地产开发、建设、流通和消费服务， 调控管理等领域的各类经济组织。这些组织之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成了 一个有机地产业整体。 3) 房地产业的主要内容： ★ 土地开发和再开发 ★ 房屋开发和建设 ★ 地产经营：包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押。 ★ 房地产经营：包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。 ★ 房地产中介服务：包括信息、估价、测量、律师、经纪和公证等。 ★ 房地产物业管理服务：包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、 卫生、转租、代收代付等。 ★ 房地产金融：包括信贷、保险、房地产金融投资等。 总之，以上确切的说，房地产行业是包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动，各类经济 组织和经纪人，以及各类技术人员构成的有机体系。 2) 房地产业与建筑业关系： 两者之间既有区别又有密切联系 建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三 产业。一般将从事房地产开发、经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和 承包商，在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。 3) 房地产的特性：  房地产位置的固定性 1 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此，决定房屋等建筑物也是不 可移动的，房地产在位置上的固定性，使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。  房地产地域的差别性 因为有此特性，使得每一宗房地产的价值都不相同，甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一栋楼的同一 层中的每一平方米的房屋价值也会有所不同。  房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年，房地产产品 作为消费品价值也比较昂贵。  房地产具有保值增值性 房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值 的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的。土地有限性，不可再生性，使城市土 地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加使房地产产品价格呈上升趋势。 3．我国住宅产业的发展前景 房地产业一直以来做龙头产业受到举世瞩目的关注。住宅建设是房地产业的主流。而且住宅产业的发展 将对推动国民经济的增长起到愈来愈明显的作用：  城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需