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房地产：持续调控下的投资机会 华泰证券研究所 张驰飞,CFA 2011.1.8 从紧政策预期持续 • 2011年宏观调控还将持续 – 政策调控已经取得部分效果 • 前11个月全国房价同比涨幅7.15% – ―合理水平” • 供给增长：新开工同比增长48.7% – 暂时没有放松的可能性，但继续加码空间也不 大 – 关注制度层面的变化 • 双轨制、房产税、…… “双轨制”浮出水面 • 中央经济工作会议，“大力发展公共租赁 住房，缓解群众在居住方面遇到的困难， 逐步形成符合国情的保障性住房体系和商 品房体系。” • 98年以来的第一次明确提出 房改走了个弯路... • 1998年：“建立和完善以经济适用住房为 主的多层次城镇住房供应体系”，“对不 同收入家庭实行不同的住房供应政策。” • 2003年：房地产业被确立为国民经济支柱 产业，经济适用房由“住房供应主体”改 为“具有保障性质的政策性商品住房”， “住房供应主体”被大部分的商品房所替 代。 “双轨制”意味着… • 总理主要负责保障房 – 保障房建设加速 • 2011年1000万套 • 替代商品房拉动上下游产业 – 中低收入者居住有保障，稳定社会情绪 – 保障房资金来源？总投资至少1.2万亿 • 中央虽然有拨款，但地方还是大头 • 土地出让金——12月份的卖地潮 • 房产税 对商品房市场的影响 • 对需求的影响不大：差别化市场、梯队消 费，中高收入才买商品房 • 政策基调已定：商品房地位仍重要 – 补贴低收入者（土地出让金、房产税、…） – “合理房价”，而不是“降房价” • 大开发商的日子会好过一点 – 资源优势：资金实力 房产税试点大势所趋 • 开征时点不确定，可能两会前后 • 开征城市：“成熟一个，上一个”，上海、 重庆？ • 开征方案：可能低于市场预期 • 影响： – 投资需求有减少，有可能向其他城市转移 – 推高房租 市场需求超出预期 • 房贷收紧、限购并没有造成成交下滑 民间借贷替代银行贷款 • 10月份存款大搬家的一种解释 350,000 20,000 居民储蓄存款(亿元) 月增减额 15,000 300,000 10,000 250,000 5,000 200,000 0 150,000 -5,000 100,000