江北区快速城市化进程中拆迁安置社区的物业管理探讨.docVIP

. PAGE 1 .. 江北区快速城市化进程中拆迁安置小区的 物业管理探讨 近年来，随着江北区城市化进程加速推进，拆迁安置小区不断涌现，由于该类小区情况特殊，数量众多，在物业管理等方面存在的问题较为突出，在不远的将来极有可能成为我区城市社区管理的难点和盲点，是必须要引起高度重视的一大社会问题。在对江北区拆迁安置小区的物业管理状况深入调查的基础上，本文着重剖析了此类小区物业管理存在问题的原因，并从完善体制、机制、政策和措施的角度，提出加强拆迁安置小区的社区管理的思路和建议。 拆迁安置小区的概况 拆迁安置小区是个新概念，在世界范围里并没有相对应的实践、理论和研究，这是我国快速城市化和特殊国情结合的创新产物，随着城市化成为当前社会发展的主旋律，拆迁安置小区越来越多地从农村转变为城市转型融入到城市之中。我区自2001第一个安置小区在洪塘开建，拆迁安置小区呈现以下四个特征： 一是建设规模不断扩大。随着全区征地拆迁加快推进，各街道撤村建居和城中村改造工作不断提速，全区110个行政村有12个已完成撤村建居工作，今年计划再完成5个行政村，预计今后5年撤村建居的行政村超过总数的30%。自2001年洪塘建设第一个安置小区——姚江花园以来，全区已建的安置小区达到10个，建筑面积超过80万平方米。今年在建拆迁安置小区20个，建筑面积近192万平方米，2011年新建安置房项目9个，新增建筑面积134万平方米。 二是建造品质不断提高。拆迁安置房早期以多层住宅为主，近年来又加大了小高层、高层的比重，安置房的结构、 设施配套和小区环境已不亚于商品房小区。从最早的姚江花园，到现在在建的湾头安置房，拆迁安置小区的建设水平、建造质量和品质在不断提升。以甬江街道为例，柏树桥、湾头等安置房的品质完全不亚于一些较好的商品房项目。 三是安置地段位置佳。我区拆迁安置小区基本上都是原拆原建或者在交通便利区域集中建造，如永红柏树桥、2、3号地块安置房、姚江花园等，十分方便生活出行。目前投入使用的拆迁安置小区一部分是一个村整体拆迁、整体安置，如甬江街道永红的柏树桥安置小区，安置对象是永红柏树桥自然村村民；也有是两个以上村的居民安置在一起，如慈城镇的慈湖人家、庄桥的丽园西苑等。 四是房屋出租比例高。由于拆迁安置小区基本上实行50——120平方米的标准户型配售，一般农村房屋平均面积较大，三口之家可按优惠政策及价格分到2套以上安置房，除一套自住外，其余大多用于出租，少部分出售，因此拆迁安置小区内的房屋出租比例高，也是区别于其它住宅小区的一大特点，也在一定程度上给物业管理增加了复杂性。 二、拆迁安置小区物业管理的重要性、现状及问题 1、拆迁安置小区物业管理的重要性。拆迁安置小区是被拆迁群众的安身之所，是政府拆迁行为按市场价值交易给被拆迁群众的商品，物业管理就好比是交易行为的售后服务，物业管理是否到位既决定了拆迁安置小区的社区管理水平，又决定了被拆迁群众对安置的满意程度。因此，抓好拆迁安置小区的物业管理，就抓住了安置小区社区管理的关键。 2、拆迁安置小区物业管理的模式。目前，我区拆迁安置小区基本采取的物业管理模式基本都是专业化物业管理模式。即拆迁安置小区所在街道对外公开招投标，聘请有资质的物业服务企业进行管理，采用此种模式的优点是标准化、规范化和市场化，物业管理职责明确，物业服务项目覆盖面广，并且有具体的服务标准加以规范。一般来说，专业化物业管理模式提供的服务水平较高，且与社区居委会职能分离，有助于为农转非居民提供稳定而优质的物业管理服务。 3、拆迁安置小区物业管理的收费标准。目前全区各街道物业费缴纳方式没有统一标准，自从洪塘街道在姚江社区实行被拆迁群众每月缴纳0.2元/平方米其余由街道补贴的方式之后，慈城、庄桥也参照类似方式。物业费标准大致是多层0.45元，小高层和高层1.2元左右，其中被拆迁群众每月缴纳0.2元/平方米，其余由各街道财政负担。 4、拆迁安置小区物业管理存在的问题。一是物业费筹集难。若采取有关街道现行的方案，那今后物业管理费将成为各街道一笔沉重的负担，以甬江街道为例，目前该街道在建安置房面积超过100万平方米，若这批安置房投入使用，每年补贴的费用超过1500万元。同时，被拆迁群众应缴纳的物业费收缴率也不高，从全区来看，居民物业收缴率不超过80%，政府对物业公司的补贴也总有期限，承诺期之后物业管理资金来源将成问题。二是小区综合管理难。被拆迁群众长年生活在农村，农村自由散漫的生活意识始终难以转换，不少外表光鲜安置小区里出现了草坪圈鸡圈、绿地变菜地，房屋随意改结构对外出租，破墙开店，跨门营业，占道堆放等情况，与物业矛盾冲突较大，物业管理难度大。三是物业管理整体水平不高。物业价格定价较低，中标的物业公司营业利润薄，物业公司投入人力和物力相对较少，物业管理水平与预期