刘老根客栈可行性分析报告.docVIP

北 京 刘 老 根 旅 游 客 栈 酒 店 项 目 可 行 性 分 析 报 告 撰写人：华夏瑞奇酒店管理（北京）公司总经理：王子贵 2014年4月16日 全市旅游业情况概述：  2013年，北京市共接待国内外旅游总人数1.52亿人次，旅游总收入3629.2亿元人民币。北京的旅游客源市场分为入境旅游、国内来京旅游两个板块（此统计不含本市居民的周边游）。1、入境旅游 2013年，全市共接待入境旅游者450.1万人。其中接待外国人387.6万人，香港同胞35.4万人；澳门同胞1.8万人；台湾同胞25.3万人。 按洲际区域分，亚洲游客（含港澳台地区）201.5万人，占入境来京旅游总人数44.8% ；欧洲游客117.9万人，占总人数26.2% ；美洲游客102万人（主要指美国、加拿大），占总人数22.7% ；大洋洲游客18.4万人，占总人数4.1% ；非洲游客9.4万人，占总人数2.1% 。 2013年，旅游外汇收入47.95亿美元（合人民币296.9亿元）。入境旅游者在京旅游人均花费1065美元，人均天花费252.4美元，平均停留4.22天，人均住宿花费为42.7美元/天（262.6元人民币）。2、国内来京旅游 2013年，接待国内其他省市来京旅游者14755万人次，旅游收入3332.3亿元，人均花费2258元/人次，平均停留时间4.82天。人均天花费468元/人天. 比上年增长5.9%。人均住宿花费为91.3元人民币/天， 3、2013年，全市星级酒店平均房价为： （1）五星级559元/间夜 （2）四星级480元/间夜 （3）三星级328元/间夜 （4）二星级一下（含快捷酒店及升级后的旅馆）164元/间夜） （5）酒店年平均出租率为58.4% 东城区旅游业情况概述： 1、2013年，东城区（原崇文区与东城区合并）接待境外旅游人数（含港澳台同胞）135万人次，接待国内其他省市的旅游者4427万人次，占全市总旅游接待人数的30% 。接待人数排名为第一名。旅游收入与朝阳区并列第一名为582.3亿元。 2、2013年东城区酒店年平均房价为： 五星级583元/间夜（主要体现在原东城区的五星级，原宣武区的五星级为513元/间夜） 四星级酒店460元/间夜（主要体现为原东城区的酒店） 三星级至商务快捷酒店357-198元/间夜之间（主要体现在东城区的文化古迹旅游带的酒店，这部分地区的酒店年平均房价高于朝阳区为北京市第一名）。 东城区酒店年平均出租率为75%以上（主要体现在东城区的文化古迹旅游带的酒店，高于本市其他区县的酒店年平均出租率）。 东城区的旅游资源概述： 东城区（原东城区＋原崇文区）的人文旅游资源极其丰富，占据了全市人文旅游资源的80%以上，可以这么说国际国内旅游者如果到北京旅游参观没有到东城区游览，那就是没来过北京。东城区的旅游文化是皇家贵族文化与市井民俗文化的综合结合体以及国家行政中心的展示区。 北京刘老根旅游客栈酒店的市场定位及环境简析： 该项目产品定位为旅游快捷酒店的高档住宿产品。 该项目的产品特征为中式古典住宿环境。 该项目的客源定位为来京的国际深度旅游散客。 该项目的客源定位为来京的国际旅游团队客人。 该项目的客源定位为来京的国内中档旅游散客。 该项目所处的旅游市场环境优越，紧邻北京古老文物建筑群（老北京城市中轴线），老北京人市井民俗文化处处可见，极大满足和丰富了旅游客人的精神需求。 该项目所处的旅游地理位置优越，紧邻目标客人的参观游览区，如北京天安门、故宫、国家博物馆、天坛、北海、鼓楼、大栅栏民俗文化街、天桥文化街等等。 该项目交通位置优越，距地铁二号线天安门站步行8分钟，距北京火车站、北京火车南站、北京火车西站五公里的范围并且公路交通非常便利，满足了目标客人的便利出行的生理需求。 该项目的成本费用、利润及年平均售价简析： 建筑面积及租金：用于该项目的建筑面积大约为5600平方米，年租金720万元人民币。拟定改造出180间客房，年出租率85%时： （一）、加利为100元/间夜时： 以180间客房及出租率为85%时，每间客房日租金为129元成本。 每间客房的经营费用为90元/间夜。 每间客房综合成本费用为219元/间夜。 每间客房每日加利100元。 年每间客房平均售价319元/间夜。（此价格在前门地区酒店业竞争力较低）。 利润为：153间*100元*365天=558万元人民币/年。 、加利为80元/间夜时： 以180间客房及出租率为85%时，每间客房日租金为129元成本。 每间客房的经营费用为90元/间夜。 每间客房的综