商业街营销报告(DOC).docVIP

前言 经过对项目的了解，现谈一点对项目的认识，首先绵阳的定位是一座以修闲、娱乐、旅游为主题的发展城市，而就绵阳目前最具发展前景的商业业态有两个一为——房地产；一为休闲、娱乐、饮食。而本项目容纳了前两者，所以定位该项目做上述业态符合绵阳城市发展方向。但商业地产在具体操作过程中难度很大，这就要求整个项目的运作过程本着科学、严谨的运作思路，通过对各运作流程细分。从而让每个操作环节尽量做到不失误或少失误，因本人是做销售的，又对项目的许多情况不是太了解，因而仅能从以往自己商业地产操作销售中的经验积累再结合本项目谈一点自己的认识与看法，以供参考。 隆盛美食街营销推广方案 （2006-7） 一、项目定位 本项目位于绵阳涪城区顺河前街，从地理环境这一角度来看，目前该地段聚集了一批具消费潜力的人群，各种市政配套设施逐步完善，隆盛美食街如果落成，会成为绵阳市的另一特色休闲娱乐中心。针对该项目进行细致准确的市场定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的经营主题和未来的增值前景，我们要进行细致和适当的宣传，从而促进和带动隆盛美食街更好、更有利的销售，同时树立起隆盛长期品牌形象。 （一）项目定位的SWOT分析项目优势：1） 区位：项目位于绵阳市核心商圈边缘、紧临富临外滩， 地理位置昭示性强； 2）交通：本项目隶临市中心，交通便捷； 3） 规划：项目是目前市政府规划的的小吃一条街所在地，能够形成很强的市场聚集效应； 4）定位：隆盛民俗特色美食街的市场定位，集休闲、娱乐、特色美食等于一体，升级原区域原有消费观念，换将倍受现代消费者关注的各休闲、娱乐、特色美食项目； 5） 特色：项目设计风格独特，营造美食消费氛围、传递高档次特色消费理念； 6） 人气：顺河前街聚集了大量的消费人群，美食城的实施，市场容量膨胀，利于隆盛美食街未来的蓬勃发展； 7）管理：专业市场统一经营管理，相对于原有美食消费氛围的形成仅依靠市场的调节、由经营者自发形成更具科学性和合理性。项目劣势：1） 隆盛美食街尚未展开市场攻势，影响力不够，没有形成一种感召力；2） 美食街尚未动工，目前的拆迁对美食街市场氛围的形成起了一定的冲淡作用；3） 对于中低档产品的商户来说，本项目的销售价格相对过高，使这些商户在投资上形成一些困难；4） 在消费习惯上，南河烧烤一条街已深入人心，项目市场认知度不足。市场机会：1） 目前，顺河路没有一个完善的高档休闲娱乐场所，而一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模 2） 现有顺河街仅有的几家美食、娱乐场所，不能满足消费人群的现代消费需求和庞大的市场容量； 3）本项目的开发及新华紫金烽庭业主的即将入住，将有更多消费人群入住该区域，从而形成了一个深厚的市场消费容量； 4）?顺河路美食娱乐场所，在终端消费者心目中定位为中高档特色消费； 5） 对于娱乐美食个体经营商户来说，美食街相对于周边的区域具有很强的共荣价值和聚集效应。 市场威胁：1） 三鹏广场及芙蓉汉城经营定位对项目的直接威胁。主要表现在终端产品的档次；2） 富临外滩尚有部分铺面尚未销售。 （二）定位的优势 1）树立项目独特的市场形象；2）可以使客户回避市场风险，坚定投资信心，提升项目市场竞争力，增强销售热度。统一的市场经营管理迅速带动区域市场，共荣价值提升美食街增值空间； 3）深厚的市场容量：随着工程即将动工，将有更多消费人群入住该区域，从而形成了一个庞大的消费市场； 4）集中休闲娱乐中心的市场空缺：目前娱乐美食零散分布，不形成市场气候，仅有的几家娱乐美食场所不能满足墓前人群的消费需求，本项目有着很大的发展空间； 5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通条件十分理想，且有商业步行街带动及广场商业中心价值效应，为美食街聚集人气、提升增值空间； 6）为以后在区域市场上发展树立一个特色品牌，避免了定位的同质化； （三）目标客户群的定位根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。1、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。2、显性客户群：可分为投资者和经营者1）、投资者：A、本区域的娱乐美食投资者；B、看好本区娱乐美食发展前景的其他地区的投资者；2）、经营者：A、经营特色餐饮食和经营娱乐休闲的加盟者或连锁店；B、本区域的高档娱乐美食经营者；C、看好本区娱乐美食发展前景的其他地区的经营者； 二 、销售方案 根据市场分析，销售方式主要采取直接销售和以租代售两种方式： （一）以租代售。（主要是针对经营户的销售方式，降低其经营门槛）以租代售，就是客户一开始以现在房价先付总房款的20%或作为购房定金，并与开发商签订两年（暂定）的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清两年租金；租赁合同期满1年时客户必须给予肯