仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案..ppt

仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案;1 . 公寓;;;产品分析;竞品分析;竞品分析;园区主要在售写字楼项目：;产品：在售写字楼项目面积基本在70平米以上，其中高端写字楼多为大户型产品，中低档写字楼户型基本在70-150平米之间。产权多为40年产权，70年产权项目较少。 价格：中高档写字楼价格在16000-25000元/平米之间，租金一般在60-80元/平米·月之间。中低档写字楼价格在10000-13000元/平米，租金在40-70元/平米·月之间。 配置：入户大堂基本都采用精装修标准，高档项目均为精装修，部分中低档项目采用毛坯交付和毛坯、精装结合的方式销售。 销售：在售项目主要为11年以后入市项目，仅君地新大陆项目成交较为理想，其他项目月均成交量不足5套。;近期将入市项目分析;;产品定位：;A幢写字楼产品销售方式建议顶部三层房源整层出售，底部4层房源分散出售。 销售中期对两种销售模式进行评估，及时进行调整，制定最符合本项目的销售模式。; 苏州工业园区截至2011年底写字楼办公企业约3567家。入驻企业主要为物流贸易类、咨询服务、制造加工、房地产建筑、电子信息类。 园区需求办公面积在50-200平米的企业主要有：物流贸易、金融类、电子信息和咨询服务类行业。 综合考虑本区域企业特性，最终建议以电子信息类和咨询服务类企业作为重点散户客户突破口。;;经各比较对象的市场价格经比较系数调整后得出： 比较对象A:建屋紫金东方 售价:17000 ÷ 1.07 = 15887 权重：30% 比较对象B:建屋乐活城 售价:11000 ÷ 0.978 = 11247 权重：30% 比较对象C:月亮湾国际中心 售价:16000 ÷ 1.143 = 13998 权重：30% 比较对象D:君地新大陆 售价:10000 ÷ 0.929 = 11840 权重：10% 在考虑产品差异性的基础上，参照市场价格背景，本案的合理销售均价应该为13268元/㎡。整层销售价格在此价格基础上9折出售，约12000元/平米。 按照年回报率6%推算租金为67.5元/㎡·月，建议本项目最终租金定在60元/平米·月。 目前苏州写字楼市场整体较为低迷，若要取得快速销售，建议价格进行适当下调。;快销定价： 同区域竞争项目对比：蝴蝶湾、建屋乐活城 蝴蝶湾：均??12000元/平米，月均去化19.6套。（2012年数据） 建屋乐活城 ：均价12800元/平米，折实毛坯价11000元/平米。月均去化率仅3套。（开盘至今数据） 星湖尚街：预计精装价格11000元/平米，11月入市，去化情况未知。 建议销售价格保持与普通住宅持平甚至略低，可获得一定市场机会。 未来竞争对手价格对本项目造成很大威胁，价格不宜太高。 建议本项目销售价格为11500元/平米，销售周期预计5个月。;热销定价： 参考项目：华润橡树湾 该项目为华润置地全国第八座橡树湾高端系列产品，整体品质较高，主打产品为大平层产品和小高层住宅，其中两幢高层公寓为附加产品，户型有48、76、89三种户型，主打刚需客户。该产品自2011年12月份入市以来，共计去化178套，开盘两个月内去化90套，后期持续月均去化10套。;橡树湾主打产品：LUX公寓 均价12500元/平米 橡树湾附加产品：小户型公寓 均价8500元/平米 主力产品：附加产品价格系数 = 1：0.68 本项目主力产品均价在20000元/平米左右，装修标准4000元/平米，折算为毛坯价格约16000元/平米。采用以上价格系数推算出本项目附件产品公寓价格=16000×0.68=10880元/平米。 建议本项目销售价格为10500元/平米，销售周期预计3个半月。 ;户型以小户型为主，中户型为辅。建议分别设计38㎡、48㎡、76㎡三种户型。 38㎡、48㎡户型：一房一厅，总价控制在40万左右，首付仅需12万-15万，主打未婚青年客户群体。 76㎡户型：紧凑两房或者阔绰套房，总价控制在80万左右，首付约24万，满足75㎡迁户口条件。;酒店式公寓产品建议：;1 . 公寓;北地块业态组成：基本社区配套 + 儿童商业主题 + 白领精英配套 周边商业项目中缺乏针对儿童业态的商业项目，且儿童类商家比较分散，商家档次良莠不齐，难以形成规模。 周边居住人口众多，大量0-12岁儿童的存在可以有力支撑起儿童业态商业的发展，也可以带动其他业态商业的销售。 项目周边写字楼市场供应量较大，未来存在大量白领办公人群。 为项目自身写字楼和公寓产品提供专业生活和商业配套，促进写字楼和公寓的销售。;儿童用品专卖店（育婴坊、婴知岛） 儿童教育（金宝贝教育、洪恩教育、东方爱婴