方舟苑小区三期工程8#住宅楼项目投资可行性建议报告书.doc

第一章总论 一、项目背景 90年代开始，北京纺织控股集团有限责任公司（原北京市纺织局）为进一 步适应首都经济的发展，提高经济效益，开始了大规模的纺织工业产业结构调整。 效益不明显的企业搬迁、置换原产业用地，成为支持行业调整一个重要的环节。 2000年，为了更加直接的调控行业调整，北京纺织控股有限责任公司作为主要 出资人成立了专业房地产开发公司北京方恒房地产开发有限公司。 北京纺织机械厂是北京纺织控股集团有限责任公司下属生产金业，创建于 1958年初，是一个具有四十多年历史，拥冇三百多名职工的纺织机械制造企业。 主要生产毛纺，卬染，服装及轻工机械设备，产品销往国内外。北京纺织机械厂拥 有雄厚的技术力量和先进的生产设备，可进行机械电器等产品的设计加工和制 造，可根据用户需要进行各种设计，制造及为用户捉供现场调试，技术培训和服 务。北京纺织机械厂厂址位于北京市朝阳区北四环东路，临机场高速路，从城市 规划角度出发已不再适合工业生产。因此，北京纺织控股集团有限责任公司从城 市规划角度出发，拟对纺织机械厂用地进行住宅小区的开发建设，通过土地的用 途置换以充分显化土地资产价值，促进集团产业结构调整战略的实现。 项目概况 1、 项目名称：方舟苑小区三期工程8#住宅楼项目 2、 承办单位名称：北京方恒房地产开发有限公司 3、 拟建地点：北京市朝阳区北四环东路甲九号地块。 4、 主要建设内容和规模 方舟苑三期建设用地，即北京纺织机械厂ID址总用地面积约96081平方米， 其中8#住宅楼项目总建筑面积约27441平方米，主耍建设内容为住宅，其中住 宅地上建筑面积为25256平方米，地下建筑面积为2185平方米，人防建筑面积 为1074平方米。 5、 项目总投资及资金筹措 项目总投资9525. 94万元，开发经营期为2. 5年。拟向银行借款4000万元, 其余资金企业自筹解决。 三、报告编制依据 1、 《投资项目经济咨询评估指南》（1998年）； 2、 《建设项目经济评价方法与参数》（1993年）; 3、 《1998-1999北京房地产年鉴》； 4、 《北京统计年鉴1999》； 5、 其他编制人员收集的相关资料、数据。 第二章投资环境分析 一、北京市经济环境分析 2000年以来，随着全国经济出现了重要转机，北京市经济发展的总体环境 进一步改善，社会总需求不断扩大，结构调整取得重耍进展，在内外因素的综合 作用下，全市经济始终保持了快速增长的运行格局。2000年1-3季度，工业生 产在高速高效中积极发展，固定资产投资加快冋升，消费市场繁荣活跃，对外经 贸再创佳绩，物价小幅上行，居民收入水平大幅提高。全市经济领域呈现全面活 跃，协调发展的良好局面。 1、 国内生产总值増长11% 2000年1-3季度，全市实现国内生产总值1693. 4亿元，按可比价格计算， 比上年同期增长11%。其中，第一产业实现增加值70. 6亿元，同比增长3. 9%o 第二产业实现增加值652. 8亿元，增长13. 5%o第三产业实现增加值970亿元， 增t 8. 7%o在第三产业内部，运输邮电业、金融保险业以及房地产业均保持两 位数增氏，增速分别达到12.6%、10.8%及12.3%。一、二、三产业在全市国内生 产总值中的比重分别为4. 2%、38. 5%和57. 3%。 2、 工业生产快速壇长，经济效益明显提高 1-3季度，全市规模以上工业企业完成增加值505. 9亿元，按可比价格计算, 比去年同期增长20. 1%,增幅提高3. 9个百分点。其中地方工业系统增长12. 7%, 增幅比上年提高7. 5个百分点。高新技术企业保持强劲走势。1-9月，高新技术 企业生产保持快速增长，增速达到49.5%,对工业增长的贡献率保持在60%以上。 国有及国有控股工业生产形势发生重大变化。1-3季度国有及国有控股工业累计 实现增加值377. 8亿元，增速由前两年的低于10%上升到22. 6%0在工业高速增 长的同时，全市工业产销率稳步提高，1-9月达到97.5%,同比提高2. 5个百分 点。1-8月，独立核算工业金业销售收入增长33. 3%,存货仅增长3. 7%,表明工 业产品市场需求不足的状况出现明显缓解。工业企业经济效益呈现全面性好转。 1-8月，全市规模以上独立核算工业企业经济效益综合指数为108. 52%,连续4 个月超过100%,为1996年以來最好水平。全市工业实现利润51.4亿元，增长 5倍;其中盈利企业利润增长47. 7%,亏损企业亏损下降10. 8%o 3、 农业结构调整效果明显，农业主产稳步上升 2000年是北京帀农业结构调整力度最大的一年，农业生产不仅成功地抵御 了夏、秋两季严重旱灾造成的不利影响，而且摆脱了多年来低速徘徊的局面。1-3 季度，全市实现农业总产值129. 1亿元