房地产企业全程税收风险防范及纳税筹划.pdf

房地产企业全程税收 风险防范及纳税筹划 孙炜 青岛大学经济学院副教授 设立房地产公司  一、《公司法》的有关规定  1、公司作为企业法人应具备的条件  1) 依法成立;  2) 有必要的财产或经费；  3）有自己的名称、章程、组织机构和 场所；  4）能独立承担民事责任。 设立房地产公司  2、公司设立采取准则主义（有限责任）  1）股东符合法定人数；  2）股东出资达到法定资本最低限  额；  3）股东共同制定公司章程；  4）有公司名称，建立符合有限责 任 公司要求的组织机构； 5）有公司住所。 设立房地产公司  3、法人代表选择确定：13条，公司法定代表 人由董事长、执行董事或经 理担任，并依法 登记；  4、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司 法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重 损害公司债权人利益的，应当对公司债务承 担连带责任；  5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立 后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有 期徒刑或拘役。  6、一人有限责任公司：58--64条 设立房地产公司  二、《城市房地产管理法》有关规定  1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案  1）有自己的名称和组织机构；  2 ）有固定的经营场所；  3 ）有符合国务院规定的注册资本：  4 ）有足够的专业技术人员：  5 ）其他  6 ）符合公司法有关规定。 2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条 设立房地产公司  三、《城市房地产开发经营管理条例》 有关的规定  1、5条：1）100万元以上的注册资 本 ；2 ）4名以上持有资格证书的房地 产专业、建筑工程专业的专职技术人 员，2名以上持有资格证书的专职会计 人员。  2、8条：领取营业执照30 日内到主管 部门备案。 设立房地产公司  四、《房地产开发企业资质管理规定》的有  关规定  1、资质申请  2、资质等级标准  3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部 门备案后核发暂定资质。  4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于 四级资质企业条件，有效期1年，主管部门可 视情况延长到2年，但1年内无开发项目的， 不得延长。 设立房地产公司  五、有关税收规定及纳税筹划  1、股东出资方式不同的税负分析  1）货币出资  2）货物出资  3）无形资产出资  4）土地使用权和不动产出资  5）以发行权益性证券出资  6）以投资权出资  7）以债权出资 设立房地产公司  2、法人股东和个人股东税负差异  3、内资和外资公司税负差异 4、分公司和子公司税负差异 5、本环节涉及的主要税种 前期立项  先招拍挂取得土地  在大控规前提下，提出项目建议书  对项目进行可行性研究  建设项目用地预审（规划局等部门）  预审通过后，到土地部门签土地出让合同  项目审批  设立项目资本金：开发经营管理条例第13条 规定：资本金占项目总投资的比例不得低于 20% （银行贷款自筹资金30%） 前期立项  前期立项涉及税种分析：项目可行性分 析 取得土地使用