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浙中国际项目整体运营思路及商务合作方案 浙江·兰溪 二〇一六·五 目 录 一、项目基本情况分析·································1 二、兰溪商业发展格局及商住市场分析···················3 1、兰溪市商业发展格局概述····························3 2、本案周边商住地产分析······························7 三、对本项目操盘营销大纲·····························11 1、本项目整体操盘节点划分····························11 2、营销策略大纲······································13 3、项目的营销运营策略································13 四、本项目总体销售货值测算···························16 1、住宅产品市场售价预测······························16 2、商业产品市场售价预测······························17 3、项目总体销售货值测算······························19 五、前期推盘营销推广费用预算·························26 1、具体各项费用预算··································26 六、商务合作人员组建及取费方式·······················28 1、商务合作人员编制··································28 2、商务合作取费方式··································28 PAGE15 / NUMPAGES30 一、项目基本情况分析 浙中国际纺织品综合市场位于兰溪丹溪大道南侧，东邻柳湾路，南接振兴西路，西邻渔洲路，占地面积160亩，总建筑面积20.5万平方米，总投资7.5亿元。 项目四至交通较为发达，北面丹溪大道西面直通兰溪永昌、诸葛、孟湖等主要乡镇，东面连通新老城区，基本横跨整个兰溪市区；西面临近渔洲路，渔洲路北面可直通工业园区，有效拉通本案与工业园区的距离；东面柳湾路，南面振兴路与新城区政府行政中心相通；整个交通路网四通八达； 按照项目前期功能规划，主要分为三大主功能区域，由北至南功能承接，A区分为三大市场带：A1区（盒子商业）以百货业态为主的购物中心、A2~A10区为纺织交易市场、A11~A23区为高端展示办公区（独栋商务），B区主要作为酒店式公寓运营，C区为项目高档居住小区； 项目经济技术指标数据： A1~A10区 A11~A23区 占地面积 50519㎡ 占地面积 15482㎡ 建筑面积 91509㎡ 建筑面积 17100㎡ 其中 块体市场 33960㎡ 建筑密度 32.16% 条形市场 24596㎡ 容积率 1.1 地下建筑 32953㎡ 绿地率 18.85% 建筑密度 36.55% 停车位 175 容积率 1.15 　 　 绿地率 15.25% 　 　 停车位 600 　 　 B1~B2区 C区 占地面积 17927㎡ 占地面积 18255㎡ 建筑面积 46631㎡ 建筑面积 46436㎡ 其中 商业建筑面积 7065㎡ 其中 商业建筑面积 5201㎡ 酒店建筑面积 14926㎡ 住宅建筑面积 31005㎡ 酒店式公寓 14021㎡ 地下室 10230㎡ 地下室 10619㎡ 建筑密度 28% 建筑密度 29.26㎡ 容积率 1.98 容积率 2 绿地率 30.15% 绿地率 35.76% 住宅总户数 246 停车位 160 停车位 201 综合上述对项目基本情况的概述，以及前期对项目的走访了解，本项目虽然在当地具有多重核心优势，不管是从政策支撑、项目体量、交通路网、功能分区定位等等，但是在整盘的运营思路上缺乏主次，而且推售节奏上没有把控，导致目前入市较为盲目；甚至出现部分产品在销售中缺乏其自有的核心优势发挥；为此对本案的操作运营大纲做如下概述； 二、兰溪商业发展格局及商住市场分析 1、兰溪市商业发展格局概述 兰溪市位于浙江中部，地处钱塘江中游，金衢盆地北缘。东北领浦江、义乌，南界金华，西与龙游交界，北与建德接壤，市域总面积为1313.56平方公里。 兰溪市区位于市域中部，地处衢江、金华江、兰江三江汇合处。市区东北距省会城市杭州市132公里，东南距金华市23公里，整个市区由城东、城西和城南片组成，三片隔江对峙，呈鼎立之势。 随着城市发展格局梯度转型，老城区功能逐步退化，伴随着政务中心的迁移，商业核心商圈也随之转移，形成多个