邛崃项目住宅市调报告(定稿).pptx

邛崃项目市场调研报告（住宅部分）;;工作方法及分工;报告目录;;邛崃基本情况;7;城市人口;历年邛崃市GDP年增长率保持11%以上。增长速度经历了2007年的高峰期后趋于平缓。 2011年邛崃市国民生产总值129亿元，位列成都各区县第6位，但增幅排名第一，达到23.1%。;经济的大幅度增长也带来了固定资产投资的快速平稳增长，其中，基础设施的不断完善和房地产开发投资对邛崃市经济的进一步发展提供了支撑作用。;2009年以后，邛崃市经济发展迅速，人均GDP大幅度提升，至2011年，邛崃市人均GDP已突破20000元大关。高效平稳增长的人均GDP对于经济的发展将产生实质性的推动。;邛崃市近六年来人均可支配收入的增长幅度基本维持在13%左右。2011年达到17062元。 人均消费支出近六年来增长平稳，居民消费能力较为强劲。2011年达到13703元。 2011年邛崃居民人均可支配收入增长率15.49%，比消费性支出增长率高2%，表明邛崃居民乐于储蓄或投资，消费欲望未赶上收入的增加。;邛崃市06-10年社会消费品零售总额;工业经济所占比重显著上升，产业结构逐步趋向合理。在各行业中，第二产业仍然是经济的主要支撑，产业结构调整的工作仍较重。三次产业结构由2006年的24.5：36.8：38.7调整为2011年的20.9：44.7：34.4。 2011年成都各区县第三产业的占比，邛崃位列第二，仅次于金堂。邛崃34.38%，崇州27.99%，蒲江30.67%，双流29.82%，郫县32.07%，金堂36.36%，新津29.45%。;邛崃城市规划;与时俱进——邛崃发展三大目标的提出;一带一环三个板块;;形成“一心一带三区四轴”的城市发展格局。 “一心”即古城商贸旅游中心。以古城保护区为城市发展中心，城市以该中心呈内核圈层式发展。 “一带”即南河与西河滨河发展带。 “三区”即主城居住生活片区、北部新区和工业集中发展区。主城居住生活片区居于城市西侧，向南向西向北沿江发展；北部新区将打造邛崃市新行政中心、金融文化中心，发展以生态居住为主导，新型城市服务业及城市工业服务业为配套的现代综合新功能区；工业集中区居于城市东侧，向东向北交通导向发展。 “四轴”即君平大道、司马大道、318国道、106省道（川西旅游环线）。; 成蒲铁路建设 光华大道延伸线建设 成温邛快速通道建设 成新蒲快速通道建设 邛新路扩建;桑园军用机场距离邛崃市区约4公里。 2011年以来，随着桑园军用机场的扩建，对邛崃市区北部的建筑高度和城市空间形态产生了一定的限制。但同时又会有效带动城市产业和功能的多元化发展，最终带动了双拥产业城的发展，并促使邛崃市区向南、向西发展。 本项目地块位置限高90米范围内。;宏观调控政策;2011年是房地产调控最为严厉的一年，中国房地产遭遇了历史上最严厉的政策环境。以年初的“新国八条”为主，从限购到限贷，从抑制涨幅到一房一价，政策出台之频繁，力度之大，史无前例。 2011年房地产政策，其中以信贷的金融和行政手段的限购、限价、供给监管和税收等调控手段，对市场的影响最大。 ;2011年主要信贷金融政策;1.18;2011年主要行政限购政策;2011年主要市场供应的政策;2011年主要市场监管的政策;2011年主要税收的政策;2011年领导人或会议针对房地产行业讲话或决议（共计18次）;2011年领导人或会议针对房地产行业讲话或决议（续前表）;2月;2012年的中国房地产市场，将在限速中前行 ;小结;;36;37;物业运行状态——未来高层物业竞争加剧。;39;40;41;近3年市场畅销总价段分析;近3年市场畅销面积段分析;统计分析： 家庭结构小型化，是单套户型降低的社会原因； 赠送空间面积增加，在使用面积不变的情况下，“人为”导致产权面积减少； 近几年单价快速上升，客户对总价抗性增大，导致平均户型快速降低。 ;45;46;47;; ;北部新城区均价区间为4200—4500元/ ㎡；市场份额最小，价格适中，去化良好，销售排名第二； 城市核心区均价区间为4200—5000元/ ㎡；配套成熟和交通便捷，供应、销售均排第一； 滨水新城区均价区间为4500—4700元/ ㎡；供应第二，销售份额最小，发展缓慢；;51;52;53;54;项目产品规划： 3层临街商业裙楼+5栋高层电梯。主要产品为22/31层高层，2梯6户、2梯5户，南北朝向为主；小区配套商业丰富。;56;户型配比：海宁现代城主力户型是89-109㎡的套三。;58;59;60;区域内典型项目市场研究 — “恒宇北城一号”;62;项目产品规划：一期1#、4#、5#；2#、6#推出747套，除去2#209套作为酒店不卖，去化90%左右；二期推售时间不明。;64;户型配比：恒宇北城一号主力户型是85-123㎡的两房