房地产市场营销课件1.pdf

第四节 住宅购买行为影响因素 一、消费者自身因素 1、年龄因素：26 以下、27—35 、36—55、56 以 上 2 、家庭人口结构：P85 3、家庭收入：积累收入、日常收入、预期收 入、家庭资产结构 4 、购买动机：促因、诱因 二、其它因素 1、住宅所在地的通勤能力 2 、区域环境因素：自然环境、人文环境、基 础设施 3、房屋自身要素：外观、室内设计、户型、工程 质量、水电设施、采光、通风、朝向 第五节 现房与期房 一、定义： 期房是指发展商取得商品房预售许可证后到完成 商品房初始登记为止方的商品房。购房者在这一 阶段购买商品房时应签预售合同。 现房是指已经完工的房地产项目。在经过有关部 门验收后，可取得房地产权证（大产证），办理 初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签 出售合同。 按国家销售“现房” 的规定，已经盖好的房子，不等于 是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而 已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房” 。 按规 定，这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查 看“房产证”，签合同也不一定要使用国土房管局印制的 标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做 到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别 心血来潮，买错了“现房” 比买期房更容易使自己陷入被 动。 没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有 人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售 许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵 押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主 已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了， 实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子 按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问 题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好 了又没有预售出去 被抵押的可能性更大 期房与现房比较分析： 1、使用时间 期房，需要等待，由于建筑工程的施工进度不仅仅取 决于工程自身的因素，还要考虑资金、社会大环境、 市政配套设施等等，所以明确工期后，还要再打个富 裕。 现房，只要法律、购房款没问题，马上就可以搬进 去，至少不耽误装修。 2 、购房款 期房，有些项目有优惠，且让利幅度较大，尤其好楼 盘。好楼盘由于市场认同度高，水涨船高，价格隔三 岔五就爬上去一点，所以期房的价钱一般比现房较 低。但首付压力与现房区别不大。 现房，价格到头了，优惠幅度极小。除非赶上烂尾 房，含泪大甩卖。 3、质量控制 期房，在工地又可以进出自由的前提下，尤其在关 键节点施工时可以参观的情况下，找个懂行的人， 质量至少可以做到心里有数。 现房，虽然有很多方法、工具可以辅助检验质量， 但大部分隐蔽工程都很难做到心中有数。 4 、选择 期房，除非特热销的项目，一般在户型、楼层、 具体位置方面，选择余地比较大。而且到底能不 能选择到好房，还需要看消费者的眼光，参谋的 水平，终究，大多数东西未成型，多算胜于少 算。 现房，一是时间晚了，选择余地小了；二是所有 的东西都摆在了明面上，不管水平高低，谁都能 一眼看出哪套房更好，所以挑套中意房的几率就 大大降低了。 第六节：写字楼购买行为影响因素分析 1、周围市政配套设施 2 、自身配套设施的数量和质量 3、写字楼的空间尺寸与布局 4 、写字楼的社会形象 5、物业管理服务 案例：长沙顺天国际财富中心营销分析 长沙顺天国际财富中心位于长沙CBD核心位置上， 是湖南首个与国际接轨的高档写字楼。它从2002年7月 1 日开盘到2003年3月28 日交房，销售率完成90%并且运 营良好，创造了一幢楼内企业总资产超过200亿元，一 幢楼的年纳税额近亿元，一幢楼胜过一条街，一幢楼 胜过一个工业园，一幢楼带动一个城的现代版楼市神 话！ 一、前期市场分析与调查 追溯长沙的写字楼开发的发展阶段，最初从93年的平 安大厦的成功开发，引起了开发商对写字楼市场开发 的追捧，但由于97年受国家宏经济观调控的影响，市 场疲软，以及大量一涌而上的写字楼，其自身素质存