一周一法20120910出卖方不履行过户义务,买受人是提出确认之诉还是给付之诉.doc

【案情简介】 2009年12月28日，经省公司授权，移动某分公司以省公司名义与业主郑某签订了《某房地产买卖合同》，协议购买建筑面积为113.56平方米的涉案物业，购买价格为人民币￥1,579,052元。根据合同约定，某分公司于2010年2月11日支付首期房款￥950,000.00元，同时立即根据合同约定要求郑某尽快办理过户手续。但是，郑某一直未按要求办理，至2010年4月，移动某分公司已无法联系上郑某。此后，郑某手机仍处于停机状态，至今无法联系，致使移动某分公司目前仍无法办理涉案物业的过户手续，严重影响汇聚机房的建设使用。 【问题】 出卖方不履行过户义务，买受人是提出确认之诉还是给付之诉？ 【法律分析】 房地产买卖合同签订后，出卖人常因房价上涨而反悔，不愿按合同约定与买受人共同办理产权过户手续，买受人不得不向法院起诉。但对于该类诉讼请求，买受人有不同的要求，有的起诉出卖人请求确认所购房屋产权的归属【确认之诉】，有的起诉请求判决出卖方协助配合办理产权过户手续【给付之诉】，法院判决中有的按确权案件判决，也有的判决出卖人限期协助买受人办理过户手续。那么，买受人依法应当提出何种诉讼请求才能达到过户目的？ 房屋买卖合同签订后，出卖人负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人的义务，买受人负有按合同约定支付购房款的义务。出卖人享有房款给付请求权，而买受人则享有占有给付和移转房屋所有权的请求权，双方权利义务对等且相反。因此，买卖双方是一种债权债务关系，其依据合同只能取得债权请求权。一方不履行义务，只能根据合同要求对方履行。因此，当出卖人不履行过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理所售房屋的过户手续即给付之诉。买受人在过户前，从来没有取得所购房屋的所有权，确权所要求的必须以所有权为根据的事实，买受人从来也不具备，以没有事实根据的诉讼请求而欲取得确权胜诉判决，是不可能的。 综上所述，出卖人不履行协助过户义务的，法院判决出卖人协助履行过户义务。由于债权人请求权的标的为债务人应对房地产登记机构作出移转房地产于债权人的意思表示，是一种不可代替的作为义务，直接、间接的执行方法均不能达到目的。因此，法律采用强制的方法，于判决确定或执行名义成立时出卖人已为其意思表示，由取得胜诉判决的买受人凭判决书申请法院强制执行。法院在查明买受人并无对待给付义务后，向房地产登记机构发出协助执行通知书。房地产登记行政主管部门凭法院的民事判决书和协助执行通知书直接办理过户手续。故在出卖方不履行过户义务的情况下，买受人可以向法院提起给付之诉即要求出卖人继续履行合同强制办理过户手续并赔偿损失。 【法律建议】 在签订房屋买卖合同前，应对所购买的房产进行产权调查，以确定出售房产的是产权人本人；买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金应签订书面协议，避免一方事后反悔，而对方口说无凭。 在实际发生出卖方不履行过户义务时，买受人应提出给付之诉即要求继续履行办理房产证过户义务，并可主张违约金；待法院判决生效后，若对方仍然不协助过户的，可申请执行程序，申请法院向房屋过户管理部门出具协助执行通知书，强制过户以保护买受人的合法权益。