金地：商业房地产战略定位沟通稿经营管理.pdf

金地集团商业房地产战略定位 二〇〇六年二月 内容概要 第一部分 报告摘要 第二部分 商业地产的盈利本质 第三部分 商业地产的发展趋势 第四部分 金地集团商业地产发展战略 商业房地产IRR的内在含义 商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益， 这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基础； 选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影响 不一样； 2. 集团商业房地产战略定位 集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规 模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资 收益率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的战 略定位； 金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期销 售。 3. 集团新投资项目策略 纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%； 在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资； 住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后 IRR大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其 税后IRR要求大于10%。 4. 集团已有商业房地产物业的经营调度要求 已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住 宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集 团统一调度商业房地产的销售。 在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管 理，提升商铺的净营运收益水平。 集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达 不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处 理。 第一部分商业房地产的盈利本质 （一）主要结论： • 项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值； • 对于进入成熟稳定期的物业来说，只要转售时的资本 化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长 期持有更高的IRR ，而且越早售IRR越高。 • 在商业还没有成熟时进行销售，所实现的IRR较低； 一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流 的情况下，才会有投资者购买，才能实现项目IRR 的 最大化。 • 作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好 的下家（战略合作伙伴），来以较低的资本化率收购 该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。 （1、1）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值 其本质是由商业房地产估值方法决定的 —— 国家标准《房地产估价规范5.1.5 》规定：收益 性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价 方法。 ——收益资本化法 （income capitalization approach ） 预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴 现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法。 —— 国外机构投资者如何评价商业房地产？ 摩根斯坦利关于商 业房地产的评估方法 相关术语的定义 (1) 净营运收益（net operating income ） 净营运收益=潜在毛收入—空置损失—运营费用 (2) 贴现率 指将房地产未来每年的净营运收益折现到估值日期的 折现率。它应当与大于等于资金的机会成本。实际上是 一项投资的收益率。 收益资本化法 第一年净营运 收益CF1 1 2 3 4 5 6 7 。。。 n 该物业价值多少？ 贴现率r CF1  1  CF1