40年商业产权解析及借鉴个案培训.pdf

40年商业产权解析及借鉴个案 40年商业产权解析及借鉴个案 培训 培训 40 年 产 权 解 析 40年产权公寓作为一种“中间”型产品，或多或少存在着难以克服的硬伤。40年产权 公寓由于是商业性质地块，地块规模往往较小（多在20亩以内），没有单独的小 区配套，高密低绿的规划成为开发商追求利润的基本支撑，在建筑形态规划上基 本以高层为主，楼间距小、容积率高、建筑密度大、绿化率低、公摊大成、通廊 式设计为项目的基本特征。 】 态 形 品 产 的 尬 尴 【 由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬 性规定，导致在采光、通风等方面普遍存在不足。同时，由于商住两用房（清 水）无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公有的居住，使用时相互带来负 面影响。 近年供应情况 40年产权的项目产品供给同楼市大势的起伏保持正相关关系，2007年的火爆，08 年的萧条以及09年的回暖趋势较为一致，说明了40年产权产品本质是传统住宅的 补充性产品，而绝非替代性产品。随着楼市的发展，其发展的前景将继续看好。 09年迎来高潮 • 今年成都市区推出的13个40年产权公寓项目中，已开盘项目大都在3～4个月 内销售完毕或接近清盘状态。比如，9月12 日开盘的万科金色海蓉蚂蚁工房共 推出174户商务小户型，户型面积为40～102㎡（以小户型为主），均价约 9500元/平方米，销售周期不到三个月。位于金府商圈的金府SOHO从7月起 先后推出810户，套一43㎡，套二57～90㎡，均价5800元/平方米，销售已过 80% 。此外，销售良好的40年产权公寓还有合景泰富·叠翠峰、经典再现、荆 竹生活广场、加州壹号等项目。 40年产权的项目产品的供应来源相当广泛，各个层级开发商对此产品都有所涉 足，2009年此类产品的市场销量和销售速度都非常不错，说明了无论是需求还是 供给都出现较为兴旺的态势。 价 格 走 势 逐年走高！ 2007-2009价格情况 价格（元） 6000 5961 5900 5800 5899 5700 5600 5635 5500 5400 2007年 2008年 2009年 从价格来看，该类产品的价格呈持续上涨的态势，与传统产品不同的是其价格的 波动幅度并不特别大。说明此产品价格受大势的影响并不明显，反映了40年产权 产品所对接目标客户需求的价格弹性较小。 价 格 差 异 40年产权公寓与70年住宅价差对比 板块 40年产权 70年产权 相差幅度 相差比例 金沙板块 5300 6500 1200