碧海云天项目开盘全程操作解析.pdf

《碧海云天项目开盘全程操作解析》 幸福的味道 精彩的家 第一部分： 营销策划指导思路 开盘策略是根据楼盘的定位而是来的，其推广方式、媒体策略、受众的不同 都对营销战术的实施有影响。所以，在营销策划的开始，再次对项目的定位以及 销售目标做出明确的定义。 一、本案的策划原则 根据项目的产品定位为高档住宅龙头精品楼盘，所以在本项目的形象推广， 品牌推广上以龙头精品项目的高姿态切入市场，通过价格策略充分体现出项目 “高档而不贵”“物超所值”，在市场上掀起新一轮的抢购凤潮。 原则 1：差异化――切合市场，寻找差异化 原则本案在营销策划方面充分考虑了本地人的生活习惯、消费习惯、文化水平， 迎合了本地消费而制定出一套完整的策划方案，打破常规，寻找本案与竞争楼盘 的差异化，找出本项目的亮点，拟定了一套有效、切合实际的，可执行性强的策 划方案。 原则 2 ：创新――以创新的策划思路制胜南昌楼市 本案在该地属龙头精品楼盘，因此在整个营销策划过程中，手法上我们寻找 了许多创新点，特别在整合营销推广方面充分突破南昌楼市一贯的推广方法，寻 找一套完善的，极具杀伤力的推广手法。 原则 3 ：速度――“以快打慢”、速度制胜 现在区域市场的房地产发展速度惊人，一年内推出的楼盘近百个，给本案造 成了很大的销售压力，针对这样的市场环境。因此我们对时间的控制做了严密的 布置。 - 1 - 原则 4 ：效益――效益最大化 快速出货，快速回笼资金，控制销售成本，达到效益最大化。 二、本案的推广思路 针对本项目的入市时机以及区域市场各大楼盘的特征，结合本项目的特定的 地理位置、建筑凤格（澳式）、社区文化（海文化）等特点研究出本项目的总体 推广思路。 搭起推广平台――寻找支撑元素――逐个推广――打动消费者 所谓的平台，就是先给消费者一个核心概念。以项目的最大亮点：澳式凤格、 青山湖大环境。作为项目后期推广一个初始平台，引起消费注意，吸引消费者目 光，为后期搭起一个推广的核心。搭起推广平台以后，就必须挖掘这个平台支撑 元素，逐个推广，打动目标客户。以本项目的每一个亮点来吸引消费者。 结合价格策略，选择楼盘的销售旺季来做项目的首次推广工作，在市场上造 成本案旺销的局面，为项目真正的开盘创造主动。 - 2 - 第二部分： 营销环境的详细调查 一、宏观销售环境 熟悉当地的房地产市场是制定销售策略的第一步骤，从中发掘可以为项目所 用的资源，可以为项目增加更多的卖点。 1、区域市场的销售法规 该市政府部门规定商品房发放预售许可证时间为：主体工程第三层封顶、第 四层施工开始，除遵守国家统一制定的有关商品房销售的一系列政策外，市政府 根据市场情况，出台一系列地方性政策法规。需要注意的是，根据经济、政策环 境，这些地方性的政策法规会有不同的变化。 在本案开盘期间，发展商应当注意的事项有： ①不得返本销售。购房者买房后，开发商不准定期向购房过生日返还购房款； ②不得售后包租。开发商不准在一定期限内代为承租或对外出租； ③不得拆零销售。开发商不准将成套住房分割向多人销售； ④不得一房多销。 ⑤关于广告问题。开发商发布房地产广告必须真实、合法、科学、准确。 ⑥关于样板房问题。开发商设置样板房的，要说明实际交付房屋的质量和设 备是否同样板房一致； ⑦关于销售代理问题。中介机构不得代理不符合销售条件的商品房，不得收 取佣金以外的其他费用； ⑧关于房屋交付问题。开发商应按合同的所约定的期限按时交付房屋，不得 延期； ⑨关于房屋保修问题。开发商应向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅 使用说明书》，并承担质量保修责任。保修期不得低于施工单位向建设单位出具 的《保证书》中所约定的期限。在保修期内发生属于保修范围的质量问题，开发 商应履行保修义务，并作出相应赔偿； ⑩关于权证问题。开发商在房屋交付之日起 60 天内应把所有相关资料递交 房地产相关部门，同时协助购房者办理权属登记手续； 交易是双方的，为了分清楚双方的责任、权力和义务，政府也对开发商与购 - 3 - 房者之间容