房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析.pdf

房地产企业主要涉税争议焦点问房地产企业主要涉税争议焦点问 题及政策解析 主主要内容内容： 一、、土地增值税方面存在的问题土地增值税方面存在的问题 二、营业税方面存在的问题 三、企业所得税方面存在的问题 四四、、个人所得税方面存在的问题个人所得税方面存在的问题 五、其他税收方面存在的问题 房地产行业涉及税种介绍房地产行业涉及税种介绍  弄懂现行税收弄懂现行税收政策政策，遵从税法是遵从税法是房地产房地产企 业化解涉税风险的最根本的措施。 2  按照税权集中按照税权集中、税政统一的原则税政统一的原则，以税收法律以税收法律、 税收行政法规、税收规章、税收地方性法规、国 际条约为我国现行税收法律规范形式际条约为我国现行税收法律规范形式。  同时，税收规范性文件为我国大量、常用、重要 的税收政策规范形式的税收政策规范形式，与法律规范共同组成税收与法律规范共同组成税收 规范体系。 3 税收法律规范体系图 针对金字塔型的 税收规范体系税收规范体系，应按应按 税收税收 法律 照法律优于政策、上 位法优于下位法位法优于下位法、特特 别法优于一般法、后 税收行政法规 法优于一般法、后法 优于前法、文本优于 税收部门规章、 解释的原则予以适用。 税收地方性法规 税收规范性文件 4  房地产企业共涉及营业税、城建税、教育 费附加费附加、土地增值税地增值税、企业所得税企业所得税、个人个人 所得税、车船税、印花税、土地使用税、 房产税房产税、契税契税、耕地占用税耕地占用税。代扣营业税代扣营业税、 城建税、教育费附加、个人所得税、代收 的契税等的契税等。可能涉及可能涉及1111税税11费费，及代扣及代扣、代代 收4税1费。 5  流转税、土地增值、及企业所得税、不包 括个个人所所得税税整体税费税费占收入15%左右，相 对其它行业而言，税负偏重，这就要求房 地产行业的纳税人对自已总体税负要有清地产行业的纳税人对自已总体税负要有清 醒的认识，提高税法遵从意识，合理合法 取得税后利润取得税后利润，规避涉税风险规避涉税风险。 6 房地产行业运行环节简介房地产行业运行环节简介  按照生产按照生产、、分配分配、、交换交换、、消费的四个环节消费的四个环节，， 房地产业经济活动房地产开发、房地产中 介服务介服务、房地产物业管理服务房地产物业管理服务、房地产金房地产金 融服务等活动。 7  目前，国家对房地产开发企业实行开发资 质管理质管理。对未取得房地产开发资质等级证对未取得房地产开发资质等级证 书的企业，不得从事房地产开发经营业务， 因此因此，除独立开发外除独立开发外，存在房地产开发企存在房地产开发企 业与土地提供方联合开发的经营形态。  房地产项目开发的基本流程包括项目分析、 项目准备项目准备、、项目建设项目建设、、项目经营四个阶段项目经营四个阶段。。 8 房地产开发流程与主要税种对应图 开发项目分析 开发项目准备