资产评估准则不动产讲解.pdf

《资产评估准则—不动产》讲解 • 第一部分 总体情况说明 • 第二部分 不动产评估准则内容讲解 第一部分 总体情况说明 一、《资产评估准则——不动产》的特点 二、准则的主要内容 三、重要事项说明 一、不动产评估准则的特点 充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备；紧紧围绕资 产评估实践需要，制定《资产评估准则——不动产》。 按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披 露特点要求。 借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。 在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与 土地估价规程的有关内容。  突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。 根据新发布的物权法要求，规范相关评估行为。 二、准则的主要内容 总则 基本要求 操作要求 评估方法 企业价值评估中的不动产评估 披露要求  附则 “总则”主要内容 • 制定目的和依据 • 不动产的定义 • 不动产评估的定义和适用范围 “基本要求”主要内容 • 不动产评估准则与其他准则的关系 • 从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力 • 对不动产权属的关注 • 不动产限制条件的依据 • 以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估 • 对现行相关国家技术标准的参考等 “操作要求”主要内容 • 评估目的、评估对象、前提假设 • 价值类型、不动产组成部分对价值的影响 • 设备安装工程与不动产的关系 • 不动产调查 • 不动产相邻关系与租约限制 • 构筑物类不动产的主要调查要求 • 利用其他评估机构的专业报告等 “评估方法”主要内容 • 市场法 • 收益法 • 成本法 • 假设开发法和基准地价修正法 • 相关基本要求 “企业价值评估中的不动产评估”主要内容 • 企业不动产的财务核算形式 • 企业经营方式等对不动产价值的影响 • 企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型 • 不动产价值与企业核算的关系 • 不动产价值与对企业价值贡献的关系 • 企业拥有的不同用途不动产的价值差异 • 溢余不动产价值的判断等 “披露要求”主要内容 • 评估报告的披露以及总体要求 “附则” • 明确准则生效日期 三、重要事项说明 不动产的定义 • 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的 权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 • 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。 建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着 在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 • 本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性 两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土 地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体 及其相关的权益。 采用非完全现场调查方式清查不动产的情况 • 在不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产 是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。 • 但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不 动产——管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全 进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方 式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同 时采取其他有效措施，保证调查的充分性。 企业价值评估中的不动产评估 准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进 行了规定，包括： • 企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目 • 企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响 • 企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的 影响 • 不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系 • 对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容 这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总 结，是评估实践的总结和理论创新。 物权法中住宅用地的相关规定对不动产评估的影响 • 《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期 间届满的，自动续期。 • 根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问 题，住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产 生制约影响。 • 准则中