资产评估学_第五章房地产评估.pdf

第五章 房地产评估 学习的目的和要求 • 1了解房地产评估的内容和特点 • 2熟悉房地产评估的影响因素 • 3掌握三种方法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 一、房地产的整体概念 一、房地产的整体概念 一、房地产的整体概念  房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动  房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动 产）。其中： 产）。其中：  土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。  土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。  建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑  建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑 设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。 设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。  其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑  其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑 物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分 物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分 离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者 离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者 使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。 使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。 二、土地及土地使用权 二、土地及土地使用权 二、土地及土地使用权 （一）土地 （一）土地 广义：指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地 广义：指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地 质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体， 质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体， 包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。 包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。 两重性：不仅是资源，也是资产 两重性：不仅是资源，也是资产 自然供给：地球提供的可利用数量 自然供给：地球提供的可利用数量 土地的供给 土地的供给 经济供给：人类开发利用而形成的土地供给 经济供给：人类开发利用而形成的土地供给 （二）土地的特性 （二）土地的特性 自然特性：①位置固定性 ②质量差异性 自然特性：①位置固定性 ②质量差异性 ③不可再生性 ④效用永续性 ③不可再生性 ④效用永续性 经济特性：①供给稀缺性 ②产权可垄断性 经济特性：①供给稀缺性 ②产权可垄断性 ③土地利用多方向性 ④效益级差性 ③土地利用多方向性 ④效益级差性 （三）土地使用权 （三）土地使用权 • 我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况： • 我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况： 城市土地所有权属于国家； 城市土地所有权属于国家； 农村\城市郊区的土地所有权归农民集体所有。 农村\城市郊区的土地所有权归农民集体所有。 • 土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。 • 土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。