美国房地产行业结构分析.ppt

美国房地产行业结构 万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之10 房地产行业的三大矛盾 解决三大矛盾 实现行业突破 三个矛盾的解决，使企业发生转变 企业的市场化发展塑造企业的融资能力，使企业应对资本市场的能力大大提高 企业跨地域的规模化经营使企业在内部的运营管理水平方面，建立跨地域管理的组织架构和统一的运营平台方面锻造了企业的能力 同时，通过兼并而进行的跨地域发展模式，也使企业快速地从一个小型的本地企业向大型的跨区域经营的企业迈进，完成从小企业向大企业转变的过程 工业化的发展可以说是企业精细化，它将企业在经营方面的水平提高到更高的层次 住宅行业竞争结构的变化---发展趋势 美国房地产企业的经营模式 美国房地产企业的经营模式（续） 美国房地产行业价值链的变化 现在美国房地产行业价值链 资产证券化业务 房地产开发商的资产证券化业务是以抵押贷款业务为核心。其业务流程如下： 在这个过程中，开发商得到的利润组成有两部分：销售价格与成本之间的差价、按揭利率所得。 开发商需要承担相当的流动资金的压力，这需要开发商有其他的融资渠道。 目前地产开发商的融资渠道常有：银行贷款、股市融资、企业债券、提供金融保险服务、自有资金。 地产投资业务 这部分业务包括如下内容： 地产租赁业务 土地购买 土地期权拥有 土地卖出 信托投资 该业务资金来源渠道有：自有资金、投资所得、出卖土地所得和租赁业务所得 房地产行业价值链特点 在整个房地产行业价值链中，资产证券化和房地产投资业务对房地产开发业务的扩大和发展起了极大的推动作用。主要表现在该业务流程的强大的资金的运作能力（包括融资和全面资金的运作） 资产证券化和房地产投资业务的开展不但为企业带来资金的支持，还为土地的投资开发和住宅的销售服务环节提供增值服务创造条件，将房地产业务链向纵深方向拓展。主要表现在将以前银行的抵押贷款业务纳入自己的经营活动范围，拓展业务链，提高消费者购买住宅时的满意度，完善服务流程！ 同时在整个行业产业链中，资产证券化业务和投资业务是可以独立运作的业务部分，它的独立运作，在拓展行业价值链的同时却减小整个价值链出现运营危机的可能。 房地产开发业务是整个房地产行业价值链的核心 住宅行业竞争结构的变化----过去的形态 住宅行业竞争结构的变化---发展趋势 地产开发企业价值链-企业竞争优势的来源 市场调研与住宅设计---价值发现和产生的基础 市场调研与产品设计虽然在整个企业运作过程中是成本中心，但却是价值发现与产生的基础。 调查消费者需求是发现价值的过程，这是衔接消费者潜在需求与企业生产能力之间的桥梁；而住宅设计能力则是将这种需求用实物表达出来的手段。 跨地域经营的解决方案 企业价值链分析 如同其他企业一样，房地产开发企业的经营活动也可以分成两部分：辅助经营活动、主要业务运营活动。 业务运营活动构建的是价值的增值、实现和传递的过程； 辅助经营行为虽然从成本管理意义上来讲不产生利润，属于企业的成本中心，但它却是价值实现的基础。 市场研究行为可有效挖掘客户需求，进行客户细分。客户需求是价值产生的基础；客户细分是实现价值精确定位的手段。 住宅产品设计是将客户需求用实物表现出来的途径。 贯穿整个公司管理活动的IT技术的应用是提高企业管理水平，决策的有效性和及时性的基础。 当然，地产开发企业的所有辅助的经营活动都是为其主要的业务营运作保障的-------住宅建造是企业的核心作业流程。 Zion Consulting Confidential Zion Consulting 机密 Zion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司 替代产品缺乏, 难以从产品层面突破 行业竞争者众多 塑造一个行业的基本力量 宏观经济形势:房地产对GDP的贡献举足轻重 消费者偏好两级化:高档个性化,公寓普遍化 技术:技术变化很难转化为独家竞争优势 规则:土地资源的控制 供方:土地资源限制 买方:个性化选择 新进入者:整合行业起步容易,做大难 房地产行业三大矛盾： （土地）资源性与市场化 区域性与规模化 个性化与工业化之间的矛盾 1、在美国成熟的市场经济体系中，土地 的流转完全实现了商品化，所以作为特殊 资源的土地也能够“完全”市场化 2、通过全国性的分支机构运营和行业内 的强强联合与兼并，克服了房地产开发建 设的地域性制约，实现了跨地域的规模化 发展 3、房地产开发建筑商在技术和建筑原材 料方面力求实现工业化、标准化操作；但 面对尽可能细化的目标客户市场，企业则 完全依照个性化原则满足不同层面的需求 专有性 市场化 地域化 规模化 个性化 工业化 企业综合 能力 企业跨地域管理水平 和精细化运营管理能力 对企业快速扩张的管理能力，包括兼并管理能力 企业的资本 资金管理能力 大型房地产企业的能力三角