如何认识房地产形势培训课件.pptVIP

3、城市发展前景与房地产价格：土地潜力与价格 城市发展前景越大，未来可以增加的资源就越多，可以增加的各种设施也越多。 城市房地产价值增长就快。 房地产价格同时取决于现状和未来发展前景。 城市发展潜力大，房价就与现状差异大，房价高； 城市发展潜力小，房价就越符合现状。 简单推算公式 P0：原先的价格水平 P：知道发展前景后的价格水平 F：目标城市的价格水平 i：收益率 n：时间 四、当前房地产发展阶段（动态价格） ㈠房地产发展阶段与经济发展阶段 理解房地产形势的根本前提是理解房地产发展阶段。 一个国家、一个城市房地产处于什么发展阶段则取决于其经济发展阶段。 经济发展阶段决定需要什么房地产，如何发展房地产。 1、最近10多年，中国经济发展阶段 中国经济处于再度工业化阶段， 即再度重工业化， 中国由此产生了巨大变化。 ⑴经济持续高速发展 经济持续发展，尤其是重工业的发展，产生了对巨大的土地需求； 重工业的发展也促进了高级第三产业的发展，产生了CBD的需求； 收入大幅度提高，家庭小轿车普及，居住可以大幅度增加距离，导致向郊区扩展。 ⑵城市化进入加速发展 现代城市化分三阶段： 第二阶段是加速发展阶段， 这一阶段城市对乡村有绝对优势，城市人口增长主要靠人口迁移， 农村人口迁移到城市； 中小城市人口向大城市迁移。 中国这些年来就处于城市化的这一阶段， 马太效应：大城市发展更快。 2、房地产发展阶段 中国当前的房地产价格高不高？ ⑴与世界比较 从绝对价格看，不低 还有上涨空间？ 从收入比较，则明显高 下跌也是正常的。 是否是房地产泡沫？？？ ⑵历史借鉴 ①日本 二战后日本出现三次房地产价格暴涨， 第二次是60年代，日本重工业化时期， 全国房地产价格普涨， 但大城市、沿海城市房地产价格涨幅更大。 房地产价格的上涨使日本不再有廉价的土地。 日本八十年代房地产泡沫 其经济发展阶段是： 实体经济向国外转移， 热钱大量产生。 房地产价格暴涨导致日本土地昂贵，生产成本太高 卖掉东京可以买下美国 满脑荒唐言，一把辛酸泪 日本60年代繁荣与中国目前房地产发展阶段相类似； 80年代房地产泡沫与中国发展阶段不完全相同。 ②美国 29年大危机后，一切都是泡沫 在此之前，美国由于经济发展，已经世界第一， 著名的福特汽车公司提高工资事件，汽车开始普及 股市、房地产一片繁荣， 买什么都是对的，不买就是错误的 甚至美国著名经济学家费雪尔认为，美国股市来到了高平原。 和日本80年代的想法异曲同工 上帝欲让其灭亡，必先让其疯狂 中国目前国内气氛和国际大环境都不同于美国的20年代，但确实让大家兴奋了。 一半是海水，一半是火焰 ㈡当前房地产供求特征 1、需求特征 ⑴为什么有需求 房子最终是要使用的，和股票不一样； 房地产需求=使用需求+投资需求 ①使用需求 A.绝对增加的需求， 解决居住问题 有人说：我不买房，租房也可以。 问题是：谁都不买房，哪里有房可租？ 张三不买，李四要买。 只要城市化进程还在继续，需求就会继续增加。 B.消费升级换代， 房屋满足的不仅是居住、办公， 而且是生活方式，是社会地位。 物以类聚，人以群分， 每个人根据自己感觉的社会地位选择居住。 中国目前还在社会阶层分化中， 经济发展，消费升级换代的需求就会继续。 买第二套房≠炒房 ②投资需求 投资需求是使用需求的派生需求， 房地产天然的垄断性强化了投资需求， 投资需求的大小直接与货币流动性密切相关。 中国的投资需求才刚开始，未来潜力无限。 ⑵需求有多少：需求弹性 表明当前大家愿意为房地产花多少钱。 ①需求的收入弹性大 只要经济发展，收入增长： 消费升级人人都想，使用需求潜力是巨大的； 只要有闲钱，就会有投资动机，投资需求是无限的。 自己想买房屋的时候：不要说别人买不起 ②需求的价格弹性小 赚钱的目的就是要生活好，使用需求是刚性的； 只要有钱途，投资需求与价格高低关联度不大。 天天研究房价高低并不是研究房地产 如何认识房地产形势（精简版） 邹永军 修订时间：2015年9月 个人简介 工作 江西财经大学旅游与城市管理学院讲师 江西华邦律师事务所律师 江西天晓法律服务公司 房地产估价师 个人微博 /zyj360【城市与房地产】 /zyj760779303【法律】 联系方式 QQ：760779303@ 微信：zouyj360 电话一、考虑问题的视角 房屋是基本生活必须品，人人都要。 安得广厦千万间