绿地_济南中大南区前期市场策划终稿.pdf

1 目 录 第一部分1 一、济南市城市规划与发展方向2 1.1 城市规划与西部片区发展2 1.2 市政府加大旧城改造力度6 1.3 良好的规划前景 广阔的发展空间9 二、区域市场研究10 2.1 区域市场供应现状10 2.2 区域现状供应个案分析 12 2.3 区域未来土地供应情况 22 三、市区各板块标杆项目研究 24 3.1 标杆项目概述24 3.2 标杆项目分析27 四、区域商业市场31 4.1 济南市总体商业市场概述 31 4.2 区域商业市场现状与发展趋势 33 五、目标客户分析35 5.1 客源分析35 5.2 目标客群定位37 5.3 目标客户分析39 第二部分41 一、本案特质分析42 1.1 本案概述42 1.2 项目土地评估小结44 1.3 本案 SWOT 分析 45 二、形象定位分析46 2.1 开发模式研究46 2.2 项目市场定位48 2.3 项目产品定位49 三、规划分区建议52 3.1 周边环境分析52 3.2 地块划分建议55 四、住宅产品建议56 4.1 规划布局建议56 4.2 产品设计建议59 4.3 景观规划建议67 五、安置区产品建议75 5.1 需求分析75 5.2 产品建议76 5.3 景观规划建议80 六、商业产品建议82 6.1 商业发展分析82 6.2 国内成功商业案例分析83 6.3 本案价值挖掘86 1 6.4 功能性建议89 6.5 商业产品及定位建议92 七、智能化及物业管理建议 95 7.1 智能网络的设计建议95 7.2 高尚的物业配套95 八、经济测算 97 8.1 建议规划统计97 8.2 投入成本推算98 8.3 预期销售价格推算101 8.4 静态收益率分析105 九、开发时序 106 9.1 开发策略建议：106 9.2 商品房启动区选址建议 107 第三部分108 一、企划定位 110 1.1 形象定位110 1.2 客户定位 111 二、项目包装 111 2.1 广告总精神 111 2.2 案名建议112 2.3 传播调性112 2.4 包装策略113 三、推广策略 114 3.1 推广原则114 3.2 推广资源整合114 四、营销推广 115 4.1 复合轰炸式营销 115 4.2 分阶段推广116 五、视觉表现 119 2 第一部分 市 场 篇