合肥政务区项目报告(终稿).pdf

合肥政务区项目 目 录 第一部分 全国房地产宏观印象 第二部分 合肥房地产市场分析 第三部分 项目定位分析 第四部分 营销推广思路 第五部分 我司营销业绩及派驻人员简介 合肥政务区项目 第一部分 全国房地产宏观印象 一、全国房地产发展形势分析 1．全国房地产市场基本情况 2006 年，全国完成房地产开发投资19382 亿元，同比增长21.8%，其中 商品住宅投资同比增长25.3%。经济适用住房投资出现回升，同比由上年下 降14.4%转为增长32.7%。06年前11个月全国累计完成住宅施工面积13.77 亿平方米，同比增长 19.2%；商品住宅竣工面积 2.51 亿平方米，同比增长 8.9%；商品住宅销售面积4.16 亿平方米,同比增长12.6%。全国完成土地开 发面积1.98 亿平方米，同比增长38.1%，比上年同期上升40.3 个百分点。 在宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓，06 年全 国70 个大中城市销售价格同比上涨 5.5%，涨幅比上年同期下降 2.1 个百分 点；新建商品住房价格同比上涨6.4%，涨幅比上年同期下降2.0 个百分点。 从我中心监测的36 个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点： （1）新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较 低，涨幅回落。2006 年，新建商品房集中成交价同比上涨10.44%，涨幅比 上年增加2.04个百分点。全年4个季度环比涨幅分别为4.17%、2.71%、1.51% 和 3.83%，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨 5.34%，比上半年下降1.54 个百分点。存量房集中成交价同比上涨1.40%， 比上年同期下降1.42 个百分点。 （2）新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于普通住宅 价格。2006 年，商品房住宅价格同比上涨11.04%，其中高档商品住宅同比 上涨13.36%；一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨10%、11.26%、 合肥政务区项目 10.11%；经济适用房价格同比上涨 10.90%。高档商品住宅价格涨幅高于普 通商品住宅2 个多百分点。 （3）不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。2006 年，东、中、 西部地区商品房价格同比分别上涨11.14%、10.95%、7.44%。其中，北京、 天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨 幅较高，同比分别上涨14.81%、15%、16.36%、11.34%、15.71%、19.65%、 12.62%、11.23%、13.53%、13.89%。 2．07 年全国房地产形势展望 在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的 形势下，2007 年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构 调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下， 房地产行业将逐渐告别迅速获得高利润时代，强化公司治理、注重品牌建 设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业 的关注重点。展望 2007 年的房地产，有以下几大趋势： （1）调控政策执行力度和程度，将是07 年的看点 面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在 2005 年政府出台一系列调 控政策的基础上，2006 年国务院、建设部等多部委于 5 月出台国六条及其 15 条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资 准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明 显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价 上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更