东丽湖大盘营销思考ysg(终)-阶段报告.pdf

大盘营销的思考大盘营销的思考 伟业顾问◎荣誉出品 2007-7-26 汇报结构 大盘操作大盘操作大盘操作大盘操作 客户把控客户把控 精细服务精细服务 大盘特质前提： 复合产品线复合产品线，多元化产品价值叠加多元化产品价值叠加；； 多圈层客户组成，形成复合型客户形态； 产品与配套联动发展，与客户形成项目人文气质； 区域核心形象力，可自给自足，可自我造氧的特性功能 大盘多样性大盘多样性，，构成价值综合体系构成价值综合体系 大盘操作 开发节奏开发节奏 复合形态复合形态 配套共赢配套共赢 区域影响区域影响 东丽湖项目——200万平米远郊大盘 一期：北欧·墅 二期：城市天籁 东丽湖·万科城占地4095亩 三期：湿地公园 开发预计为8—10年 二期：城市街坊 一期别墅产品：独栋、联排、合院别墅 二期洋房产品：多层洋房、小高层洋房 三期复合产品：联排别墅、双拼、洋房 别 墅 低密度洋房 联排别墅 集合性住宅 建立大盘标杆品质建立大盘标杆品质 放化市场占有率放化市场占有率 同产品线价值拉动 同产品线对比销售 建立客户圈层基础 客户相互接力 利润率逐级拉升 溢价空间逐级拉升 复合型产品线，独立的销售周期，品质逐级拉升，各产品价值相互借力 大盘操作大盘操作 开发节奏开发节奏 复合形态复合形态 配套共赢配套共赢 区域影响区域影响 沿海赛洛城——80万平米城市大盘 产品线价值周期性提升 四期 由低渐高低渐高 由小渐小渐大大 有高渐低有高渐低 五期 价格逐渐高走价格逐渐高走 户型交叉放大户型交叉放大 密度逐渐底走密度逐渐底走 大型复合开放式生活社区 一期 二期 城市区域中心 开放性的交往空间 便利齐全的生活配套 三期 健康绿色的生活环境 大盘操作大盘操作 开发节奏开发节奏 复合形态复合形态 配套共赢配套共赢 区域影响区域影响 0404年年 0505年年 0606年年 0707年年 独栋别墅为主 类别墅产品出现